- 广州地下空间开发不再有“免费午餐”
从7月1日起,《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》(穗府办[2010]35号,下称“35号文”)将正式实施,广州地下空间开发再也不是免费的午餐,开发商增大建筑面积、调高容积率也不能再享受低廉的土地出让金补缴标准。
“此前对于一些历史上协议出让的土地,补缴标准偏低,客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动,此次新政策则一律按调增容积率时的基准地价计收。”广州市国土房管局房地产估价管理所所长华而实解释说:本次土地出让金调整主要针对原协议出让的土地,是将补缴土地出让金标准与正常土地市场价格挂钩,而房地产市场价格主要是由市场供求关系等多种因素决定。
焦点一
可望抑制乱改规划
广州是全国最早全面推行土地有偿使用制度的城市之一,但随着经营性用地、工业用地全面取消协议出让,实行招拍挂公开出让,需要调整以规范协议出让土地出让金计收为主的《批转市国土房管局<关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)>的通知》(穗府〔2005〕36号)；此外,番禺、花都撤市设区以来的土地出让金计收政策相对独立,也需全面纳入统一的计收政策体系管理。规划改用途和增容项目的补缴土地出让金标准,36号文规定是按原出让合同约定价格标准计收,对于一些历史上协议出让的土地,补缴标准偏低。
35号文实施,意味着广州地下空间开发再也不是免费的午餐,开发商调高容积率也不能再享受低廉的土地出让金补缴标准。昨天的在线交流中,有一些企业代表便对35号文的出台表示质疑:“作为行政规范性文件,35号文有没有按照《广州市行政规范性文件管理规定》制定,有没有向社会或有关公民、法人和其他组织征求意见,并向提出意见的单位或个人反馈意见采纳情况?有没有在出台前经过市政府法制办的审查?”
华而实回应道,35号文是对原36号文的调整修改,其出台对相关行政机关进行了两次书面征求意见,还召集了相关专家、律师、开发企业代表、群众代表进行了座谈,并根据反馈进行修改完善,在市政府法制办审核后,经市人民政府同意对外公布,完全符合规定。
焦点二
是否“师出有名”?
有网友问道:“土地出让合同根据最高法院的司法解释属于民事合同,适用合同法及民法通则,合同双方平等,任何一方不能强加自己的意志给另一方,变更合同必须协商一致。调整土地出让金属于变更合同,请问35号文依据什么强求用地企业补缴合同没有约定的土地出让金?”
华而实解释说,用地单位应严格按照出让合同约定的土地使用条件对土地进行开发利用。根据《城乡规划法》,规划条件作为出让合同的组成部分,规划条件的变更只要导致用地建筑面积增加、土地使用性质变更等均属于出让合同的重大变更,必须签订原出让合同变更协议,而不是理解为另外合同的约定。因此计收土地出让金是有合同依据的。
焦点三
会否推高房价?
“珠江新城的集体房产用不用补交地价”、“7月1日后房改房上市补地价按什么方法计收?如果规划局同意私房扩加改,该私房没交土地出让金,如果7月1日后办理房产证,是否需补交土地出让金?”网友“代宁”抛出了“连珠炮”问题。
华而实说,根据国家有关规定:国有建设用地须办理土地出让手续,计收使用权出让金。集体土地无需补交土地出让金。至于房改房上市,补交土地出让金按房屋交易评估价格的1%计收。私有住宅扩建、加建、改建,如扩建后建筑面积增容不超过原产权面积5%(含5%),暂缓征收；超过5%的,增容部分按土地纯收益计收土地出让金。至于房产证未注记已交土地出让金的,如房屋权属转移时需按规定补交土地出让金。
当前楼价仍居高不下,有网友担心:“提高土地成本,无异于推高房价。商品房价格受35号文影响会不会造成被动增长?”
华而实表示,本次土地出让金调整主要针对原协议出让的土地,是将补缴土地出让金标准与正常土地市场价格挂钩,而房地产市场价格主要是由市场供求关系等多种因素决定。
焦点四
划拨地过户要补交4%地价
“我家的房子是上世纪70年代的国家划拨地,户主是写我爷爷的名字,现在想过户到我爸爸名下,但是却发现要补交土地出让金,我家的建筑面积是80平方米,这个土地出让金是如何计算的?我家要补交多少钱?”网友“蚂蚁仔”说。
华而实表示,原划拨用地上私有住宅房屋(不含经济适用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交换、赠与(不含继承)应补缴土地出让金,补缴土地出让金的标准为基准地价的4%,房屋所在地的网格点基准地价可在广州国土房管局公众网“土地管理”栏目下进行查询。
此外,原划拨用地及其地上建筑物用于非住宅出租经营,政府是要按年计收土地出让金,其年土地出让金按相应用途土地纯收益的4%确定。
焦点五
明确番禺花都基准容积
根据“35条”,“番禺区、花都区原签订的出让合同未明确出让用途和建筑面积,且在本通知实施前已销售的项目,已批准预(销)售的面积,不再追收土地出让金,但未批准预(销)售的部分,应按本通知规定调整土地出让金”；对番禺、花都原出让合同未明确规划条件的,结合土地节约集约利用土地的要求和房地产价格上涨的实际,对至今尚未开发建设、销售的商品房用地,按基准地价的平均容积率1.8作为原出让合同的基准容积率。
“如某项目共有两宗或两宗以上地块,出让合同均没有明确容积率,后来规划部门将多宗地块合并为一个项目批复总体规划,容积率超过1.8。如需补缴土地出让金,是按整个项目还是各宗地块计算容积率?”有网友问。
华而实说,补交土地出让金计价面积应根据整体规划指标、合同约定建筑面积情况及各个地块单独规划指标等综合确定。
焦点六
将按回执受理时间计收
“35条”中还规定:协议出让项目(工业项目除外)建筑面积或建筑用途调整的,经营性用途按调整前后用途的当前基准地价标准计算总价差调整土地出让金,若土地出让金减少的,按减少额的30%退减；非经营性用途按调整前后用途的当前土地纯收益标准计算总价差调整土地出让金。土地出让金退减额不得超过原已核定的土地出让金总额。
华而实解释说,总价差指调整前总价和调整后总价之间的价差,调整前总价按原出让合同建筑面积、用途及当前基准地价标准评估；调整后总价按项目发生调整后的建筑面积、用途及当前基准地价标准评估；而土地出让年限仍按原约定。
新的计收标准从什么节点开始执行?以新规划报建还是以取得预售证为节点?
华而实说,新政策将于7月1日起执行,《关于明确国有建设用地使用权出让金计收标准执行时间及收件资料的通知》(穗国房字[2010]570号)明确规定,以市、区有关部门窗口受理业务案件的回执为依据,凡在今年7月1日后受理的案件,国有建设用地使用权出让金计收按35号文执行。
记者胡良光
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