首付款比例提高、贷款利率提高、异地购房限制、第三套房贷限制……自从更严格的差别化住房信贷政策实施以来,由于买方无能力或无法购房,各地退房情况屡见不鲜,专业房地产律师总结退房的三种情况,并给出维权建议。

　　盈科律师事务所律师、房地产纠纷专家张仁藏向记者介绍,近期退房情况主要分为三类。一是楼市新政出台后,买方可能因为首付款比例提高、贷款不能或已购经适房等原因导致房屋买卖合同不能继续履行。张仁藏建议,买方可以“情势变更”为由,起诉到法院,要求解除合同,返还购房款。

　　张仁藏提醒说,存量房屋买卖合同中如约定“如果买方贷款未获银行审批或者未获银行足额审批,则买方应当在过户交易时用现金补足”,此种情况不得使用情势变更原则。

　　第二种情况是买家主动违约,他们基于对楼市新政的理解以及对未来房价下降的预期,宁愿损失定金或承担相应违约责任。

　　第三种情况是买方被动违约,如买方只有先将自己的房产出卖于第三人,才有能力履行与卖方签订的存量房屋买卖合同,由于第三人主动违约或其他原因而导致自己的房屋未能如期出售,进而导致买方不能如期履行合同或无法履行合同。

　　张仁藏说,在买方违约后,卖方可能主张买方承担合同总价20%的违约责任。法院在裁判违约责任时会综合考虑诸多因素,如作为守约方的实际损失、存量房屋买卖合同的履行程度、违约方的主观过错程度、守约方的预期利益等。买方律师如从这几方面入手,违约金数额可能会大大降低。(记者舒静)