今天上午，负责审理物业官司的东城法院民二庭法官与该区18家物业公司座谈，从物业管理方面入手，力图从根本上解决物业与业主的矛盾。

　　据东城法院不完全统计，2007年至2008年，该院受理的物业管理公司提起诉讼的案件为608件和886件，分别占当年法庭受理案件总数的18%和23.6%。今年物业案件总收758件，占案件总数19.45%。

　　据法官介绍，根据统计物业与业主纠纷的案件类型，业主拒绝交物业费有五大原因，其中，因一些细节问题引发的“恩怨”最为突出。

　　法官表示，每一个小区都会存在一些容易被忽视的隐患和细节问题，如楼道内楼梯转弯处可能是锐角，容易划伤小孩的腿、脚；护栏上虽然刷了油漆，但没有做防锈处理；交楼时发现屋内地面出现严重起砂现象；空调孔位不合理等。

　　对上述现象的维护、修理和安装肯定会增加物业公司的开支，很多情况还是开发商造成的，而且有些开发商对其应负的维保责任采取一等、二拖、三推的态度，保修期一过就“甩包袱”。

　　物业公司如果在这种情况下也推诿处理上述情况，势必会使业主形成抵触、反感、不信任等情绪，进而会影响物业公司的后期工作，包括费用收取困难等。

　　在上午进行的座谈会上，东城法院民二庭法官总结出导致业主拒交物业费的五大原因，并提出了物业管理的整改意见。

　　五大原因导致业主拒交物业费

　　1.物业不履行合同约定的公示账目义务

　　物业管理服务合同中一般都约定了物业公司定期公示收支账目或向业委会汇报收支情况。但很多物业公司总是以没有业委会、业主众多无法公示为由，没有履行这项合同义务

　　2.物业未明示收费及不收费服务项目

　　致使业主对物业公司进门服务后进行收费有意见，由此对物业公司服务质量问题意见多多

　　3.物业对小区内环境卫生维护管理不够

　　对小区内小广告、宠物粪便、垃圾乱丢弃问题管理不够，导致业主认为物业怠于履行义务，因此拒绝交物业费

　　4.物业对开发商遗留问题长期推诿

　　导致业主认为物业公司与开发商一致，未尽到服务义务

　　5.对合同收费项目，如门禁、信报箱等设施的坏损维修不及时

　　导致业主抗辩物业公司不尽服务职责

　　法院提出物业管理整改意见

　　1.吸收部队转业退伍军人做保安员，使物业企业严谨、规范并充满活力

　　2.聘用有酒店管理经验的人员做服务，利用他们已经养成的良好职业习惯和素质规范物业服务

　　3.组建有管理经验和解决问题能力的领导团队

　　4.物业除在收房屋时认真履行与开发商的交接手续，确定责任外，还应以积极态度应对和解决问题，形成较好口碑，增加业主的信任度