政策:对二手房交易营业税和个税缴纳采取“同差同全”的方法:即未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时,营业税按全额缴纳的,方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠;如果营业税选择按差额缴纳,那么个税的缴纳方法为(出售价-购买价-购房成本)×20%。
解读:全面推行营业税和个税“同差同全”,税费成本将变相增加,而同差和同全哪种更划算,详细缴税方法如右表。
据统计数据分析,当前80%以上五年内二手房再出售价格相比购买价格都高出50%以上,因此,差额缴纳税费具体为:营业税=(出售价-购买价)×5.5%=50%×5.5%=出售价×2.75%; 个税=(出售价-购买价-营业税-契税-装修费)×20%=(50%-1.5×5.5%-1.5×1.5%-10%)×20%=出售价×5.9% (备注:商品房装修费不得超过购房原值10%)。
因此,按照“同差”缴纳税费,营业税与个税缴纳总额至少将占房价的8.65%以上,相比之下,全额缴纳更划算,为总房价的6.5%。按照目前算法,最少也要缴纳的营业税和个税总额占总房款的6.5%。
而此前未实行“同差同全”时一般的缴税方法为:
营业税=(出售价-购买价)×5.5%=50%×5.5%=出售价×2.75%;个税=出售价格×1%
也就是说,未实行“同差同全”时两税之和大概占到房价的3.75%左右,此次北京“国11条”细则实行后,多缴税费至少2.75%,而按照惯例税费转嫁给买方,购房成本上升2.75%以上。
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