从措施本身来看，“房价备案” 不是硬性指标，一旦实施，开发商就可能“上有政策下有对策”

　　房价“高烧”不退，购房者为之抓狂，更引得各路投机商纷至沓来。国家发改委明令 “针对部分城市住房价格上涨过快进行房地产价格调控”，各路专家也纷纷“把脉”支招，房价却依然“热”得烫手。就在普通商品住房核价制度取消逾半年之后，江苏省酝酿制定房价备案制度的消息再度引发全国各地无尽联想。这是否预示着政策的回头？它又能否缚住房价这匹野马？

    综观2008年以来房地产业的跌宕起伏，一场金融危机将楼市打入谷底，购房者一再观望，开发商叫苦连天；进入2009年，楼市却一发不可收拾地开始回暖，房价再次被推上风口浪尖，购房者苦不堪言，开发商稳操胜券。这次江苏省推出的“房价备案”制度无异于吹入楼市热浪中的一股清凉风，给购房者带来新希望。分析此轮房价上涨的主要因素，一方面是老百姓自住型购房的刚性需求得到释放，另一方面宽松的信贷政策、迅速升温的土地市场、通货膨胀预期下导致的投资型需求开始凸显。应该看到，在目前房价畸高、哄抬价格、欺诈以及捂盘惜售等现象频出的情况下，政府进行房价监管是必要的，江苏推出房价备案制度的用心可谓良苦。江苏省推出的“房价备案”制度传达出3个信息：一，开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。二，如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，必须提前15天到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。三，开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”。如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。但房价备案能否形成一条有效的“红线”却不得而知。从措施本身来看，“房价备案”不是硬性指标，一旦实施，开发商就可能“上有政策下有对策”。对策一：众所周知，“房价备案”制度的核心就是“备案价格”，希望通过备案价的封顶，限制开发商依势抬价。开发商大可以抬高“备案价”甚至喊出天价以备涨价之需，再通过“送面积”、“内部价”等形式变相降价。久而久之，“备案价”不管对开发商还是购房者都形同虚设，价格该怎么涨还怎么涨。对策二：备案制度规定，如果开发商在销售过程中想要涨价，必须提前15天到房管部门重新备案。开发商一旦发现“备案价”定得不够高，便可以在“15天”的期限上做文章，通过各种理由拖延认购或者签约时间，备案期限过后再进行价格调整。这样一来，购房者即使了解到楼盘的备案价格，开发商捂盘抬价无可奈何？对策三：“房价备案”制度或将再次助推房价上涨，成为开发商的“挡箭牌”。

    有网友指出，“房价备案”制度很容易被开发商利用成为劝说购房者买房的工具。政策的推出是基于房价不断走高，对购房者会产生这样的心理暗示：当下的房价是这样，等到楼盘备案期限过了，开发商一定会再次抬高房价，到时得不偿失。由此看来，“房价备案”制度是治标不治本，短期内或许会产生一定的约束，长此以往将带来诸多副作用。在目前的情况下，要治本，利用金融杠杆来调节房价或许更有效果。比如对自住性需求、一次置业以及改善型消费，只要符合条件，可以放宽信贷，甚至动用信用贷款；相反，对投资投机需求可以坚持抵押信贷。如此一松一紧，自然会引导市场需求分流，让自住性需求成为市场主流，房价就会稳定下来。从这个角度来讲，系统性方式的调节要比一两项政策更为有效。 （张璐）