住房体系应实行“市场”和“保障”双轨制度，对于前者，政府不应干预价格；而在保障方面，政府则应将工作重点放在廉租房、经济适用房以及住房租赁方面。

　　主 持 人　本报记者　谢利

　　对话嘉宾　上海易居房地产研究院综合

　　研究部部长　杨红旭

　　如何看待和平衡好市场与保障之间的关系？在住房市场化这一大方向下，政府又应当承担起怎样的职责？目前，对于这些问题社会各方面存在不同看法。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，住房体系应实行“市场”和“保障”双轨制度，对于前者，政府不应干预价格；而在保障方面，政府则应将工作重点放在廉租房、经济适用房以及住房租赁方面。

　　主持人：面对目前社会上对住房市场化的质疑之声，您提出的住宅“双轨制”如何平衡市场与保障之间的关系？

　　杨红旭：近几年房地产宏观调控效果不佳，尤其是稳定房价的诸多措施不力，其中许多深层次的原因都与目前我国住宅体系的复杂性、混合性相关，如果不把保障性住房市场与商品化住房市场分开，有些问题很难解决。

　　发达国家经验表明，在住房短缺阶段，政府对市场干预较多，普遍比较重视住房保障体系建设；随着告别住宅短缺时代，绝大多数国家更倾向于发挥市场机制，减少住房福利预算支出。我国目前处于加强住房保障的阶段，但这并不意味要放弃市场机制，实际上当前国家依然把住房发展的市场化方向作为重要原则。

　　因此，我认为应按照住宅的建设、供应、消费、管理等环节，把住宅市场划分为两个系统：保障型住宅系统和市场型住宅系统，并明确这两个系统各自运行的体制、机制。保障型住宅系统由政府主导，服务特定群体，实行价格管制，其中廉租住房和经济适用住房政府要做主导者，棚户区和旧城改造也要划分清楚，部分符合标准的拆迁户应纳入经济适用住房和廉租住房体系；而市场型住宅系统由市场机制主导，政府不再干预价格。

　　主持人：自我国实行住房体制改革以来，住宅商品化、市场化取代传统的福利分房，并形成一个庞大的产业。在片面追求市场化过程中，住房保障问题一度为人所忽略。但2004年房地产宏观调控以来，住房保障开始成为政策重点关注的领域。在您看来，政府在这其中的主要职能是什么？

　　杨红旭：近期，我正在为上海、武汉等一些城区的房地产管理部门做“房地产业发展十二五规划”和“住房发展十二五规划”的课题研究。在编制住房发展规划的过程中，首先需要协调好保障性住房和市场化住房之间的关系与矛盾。

　　“十二五”既是我国住房保障大力度推进的时期，又是住房体系和制度进行重大调整的时期。我的看法是，在坚持住宅市场化方向的前提下，结合我国的现实经济发展水平和房地产业发展现状，积极、稳定、协调地推进住房保障体系的建设，最终目标是形成比较健全的住房“双轨制”体系。按此住房发展模式，政府的主要精力应放在加强住房保障制度建设上面，其中重点发展廉租住房。

　　目前我国廉租住房的占比非常低。要进一步完善廉租住房的运作模式，进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。大力发展廉租住房，能够真正让住房保障落到实处，同时又不会干扰纯粹市场化的商品住宅市场，可有效避免经济适用住房实际操作中的种种弊端。

　　主持人：除重点发展廉租房外，您还提出“弱化发展经济适用房”以及“完善住房租赁体系”的观点，为什么？

　　杨红旭：经济适用住房自诞生之日至今，就一直争议不断。总体而言，没有大问题，却有小隐患。考察国外住房保障体系，主要包括廉租住房、经济适用住房、各种租金和购房补贴。各国经济情况不同，住房保障的水平相差甚大。北欧、新加坡的水平最高，其他发达国家居次，发展中国家一般水平较低。就发达国家经验来看，首先要把发展重点放在廉租住房上，其次才是考虑让部分中低收入家庭拥有产权房，也即经济适用住房。

　　我国香港地区的经验，对内地尤其是大城市的住房保障颇有借鉴价值。香港经验给我们的启示是：在我国经济发展水平较低的条件下，且从社会公平的角度考虑，目前住房保障的重点只有一个——加强廉租住房建设；其次才是建设适量的经济适用住房。而近几年我国经济适用住房的建设量远超廉租住房，这是值得反思和深入研究的。

　　至于“公共租赁”，在我国的住房体系中一直是块“短板”，1998年房改后，只重视居民购房，而忽视了租房问题。不仅廉租住房滞后，住房租赁市场也一直没有加以规范，市场自我运行体系相当不完善，存在租客利益无法得到较好保障的现象，由此导致部分年轻人、中低收入群体被迫超前购房，从而成为社会问题。

　　住房租赁体系可细分为廉租住房、公共租赁住房、市场租赁住房三种类型。通过大力发展廉租住房，最终会达到一个相对动态稳定的状态，那就是能够保障占城镇总人口5%至10%左右的居住困难群体。但是，还有20%左右的低收入和中低收入群体买不起房，这就是我们常说的“夹心层”，政府应该通过公共租赁住房解决其居住问题，但其租金补贴标准要比廉租住房低。另外，对于住房困难的外来务工人员和新就业人群，也应通过公共租赁住房政策进行适度保障。