二手房市场在一系列政策措施的影响下进入了寒冬：营业税“2改5”新政执行，房贷中介返点模式被叫停，二套房首付款比例执行更严格……天津市众多二手房品牌中介为应对急转直下的市场，开始酝酿新的转变，二手房交易者也将在新的市场契机中掌握更多的主动。

　　二手房交易量下滑六成多

　　天津市国土资源和房屋管理局《每日房价》数据的统计显示，2010年1月1日至22日，天津市共成交二手私产住宅3334套，与去年12月同期相比下降69.7%，成交面积26.7万平方米，同比下降72.1%，成交均价6589元/平方米，同比上涨6.2%。其中，中心城区成交1779套，同比下降62.6%，占全市总体成交的53.4%，成交面积13.7万平方米，同比下降64.9%，成交均价8226元/平方米，同比上涨1.1%。

　　记者在本市多家二手房品牌中介营业部店内看到，店员的数量明显多于顾客，有的店一上午只有稀稀拉拉的几位客人进店询问业务，这样的情景与去年11、12月店内人声鼎沸、热闹异常的局面形成鲜明的反差。一些中介工作人员私下透露，本月以来咨询量和成交量不断下滑，业务员收入大幅减少，由于有太多的空闲时间，公司已经统一安排了培训来应对。来自我爱我家等二手房专业研究人士指出，今年1月1日起营业税征免时限由2年恢复至5年，政策所引发的“末班车”效应，使去年末二手房交易量出现“井喷”，从某种程度上透支了今年首季度的成交量。而自年初以来受政策组合拳的影响，市场上的观望情绪开始蔓延，买房的人明显谨慎多了。不过，从市场整体形势看，2010年本市二手房中介行业整体规模仍将保持快速增长的势头，中介门店辐射范围也将从中心城区扩大至环城四区和滨海新区，同时，随着市场竞争的日益激烈，以诚信服务为宗旨、客户需求为导向的大型品牌企业优势将更加凸显，中介行业也将由“房源时代”向“服务时代”过渡。

　　中介应对变局唯有提高服务

　　除了营业税政策，本市二手房中介还面对另外一些政策变化带来的影响。日前，本市银行执行银行住房按揭贷款自律公约，规定了各银行不得以任何形式向房地产中介机构、房地产销售机构、个人住房贷款服务机构以及相关从业个人支付返点以获取业务来源。各家银行严格执行二套房首付款比例政策，许多不合规定的贷款申请遭到拒绝，使得部分二手房中介业务量也受到影响。

　　据业内人士透露，多年存在的房贷返点行为实质就是银行与地产中介的“客源补充式”合作：中介给银行提供贷款客户，帮助银行抢占房贷市场，银行从自身利润中提取返点给中介。而市场存在返点的形式比较多样：包括以现金、转账或购物卡(券)储值卡(券)等形式以及以营销费、服务费、咨询费或场地使用费等名义支付，以低于成本价格向房地产中介机构提供办公场所、办公设施、计算机软硬件系统及劳务行为以及向房地产中介机构及其从业人员的利益关联方、近亲属提供佣金的行为。不过，这种合作形式本身存在缺陷：银行之间“挖房贷墙脚”的恶性竞争不断增多，同时一些银行支付给房产销售机构以及二手房中介机构丰厚的佣金，结果导致了许多贷款人必须到指定的银行办理贷款，制约了贷款人的选择权。而且一些代办贷款业务的机构从业人员帮助部分贷款人出具虚假证明来获得银行贷款，加大了银行信贷风险。特别是当前房地产市场价格快速增长，这种行为无异于给高烧的房地产市场“火上浇油”。

　　在国家调控政策密集出台的背景下，银行从控制信贷风险角度出发，从主动向中介示好又恢复到了强势地位上，对二套房贷款审核也更严格。面对市场转变，本市许多二手房品牌中介不仅主动邀请多家银行来合作，而且根据客户资质的不同和各家银行个贷业务的特点，积极推荐贷款流程比较节约时间的银行来提高客户的满意度。此外，一些大型二手房中介不但没有提高服务收费标准，而且还对因银行未批准贷款造成二手房交易未能完成的买卖双方退还全部的中介服务费。而以往，一些中介只管把交易失败的责任推给银行，自身手续费分文不少赚。在二手房市场整合的背景下，提升服务口碑已经是品牌中介的共识，买、卖房人也将体验到更放心的服务。(本报记者刘英潮)