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任志强首次承认房地产销售大降

2008年05月20日 12:32 来源:国际金融报 发表评论

  华远集团总裁任志强近日在搜狐网焦点房地产网举行的“京沪房企发展战略对话论坛”上,首次公开自揭伤疤,表示开发商钱不够的原因之一是房地产行业销售急速下降。这也是开发商首次在公开场合承认整个行业今年销售急速下降。

  “从贷款总额、货币发行等方面来看,今年市场上流通的钱比去年多,为什么房地产商仍然感觉到资金紧张呢?”任志强表示,房地产企业自有资金不足,以及销售急速下降是他们今年特别缺钱的主要原因。

  与此同时,投资银行高盛发表研究报告称,中国内地房地产价格将从去年的平均水平回落15%至20%。

  自有资金净增量首降

  任志强表示,从今年一季度的情况来看,房地产开发投资增长32.28%,这个增速相较去年同比高,相较上季度的环比也高。

  他分析,投资在增长,说明整个行业并不是没有钱。但是详细分析数据可以看到,房地产行业的资金来源中,自有资金占比从35%下降到29%。而且,大部分自有资金是去年的,今年净增长的自有资金量不足。这是4年来第一次出现的情况。

  除了自有资金下降,销售的急速下降也是开发商面临的另一个问题。任志强列举了去年、前年的数据与今年进行了对比。

  他透露,去年、前年一季度,全国房地产销售面积都在7.6亿多平方米,而同期的竣工面积只有4亿多平方米。两年都是超卖3亿多平方米。而今年则一反常态,今年一季度的销售面积同比下降了15%,反映出来的结果就是,定金、预售款以及个人贷款急剧下降。

  40宗土地流拍

  任志强表示,其实对于开发商而言,银行贷款占资金来源比例是很小的。定金预售款以及个人贷款才是开发商最重要的现金流。他提供的数据显示,去年一年,定金和预售款占资金来源的23%,个人住房贷款占13%,银行贷款占比很低,从2000年的24%左右下降到去年占所有开发资金的18%。而定金预收款和个人贷款大概占42%。

  “如果今年定金预售款和个人贷款下降15%,有些地区还在继续下降,这些地区的开发商可能就感觉到手里的现金流不如去年充足了。”他表示。因为销售的下降,让定金、预收款、个人按揭贷款在一季度开发总资金从42%下降到了19%,这样大家感觉没有钱花了。

  任志强表示,从价格来说,土地价格虽然没有曝出天价,但是今年上涨仍比较快,比去年还快,导致全国有40宗流拍。

  对于一手房住房价格,国家发改委和国家统计局联合公布的数据显示,上涨了11%。全国70个大中城市,有16个城市房价在下降,其他城市仍在涨,特别是二、三线城市。

  不过,任志强表示,“房地产的预售房房价保持增长,这是表面情况,事实上,价格环比大幅度下降。”他认为,今年一季度价格仍在上涨,去年翘尾因素占了90%。其实,今年1到3月份的净增长大概每个月只有0.3%。但是,价格下降也不是不可能。“开发商都想挣更多的钱,谁也不愿意降价。有个别开发商降价,也是因为银行逼的,必须还款才能续贷。”

  投资、房价都下降

  任志强透露,从目前情形看,全国东、南、西、北、东部沿海、环渤海、珠三角、长三角等8个地区,其中3个地区的销售急遽下降,还有5个地区的销售是上升的。

  从全国来看,去年的土地供应增长比较快,所以到今年一季度,整个供求关系环节、供应量是增加的。但是,他预计,到二季度,由于开发商资金紧缺,投资增长就会下降,然后供给也会下降。

  房价方面,高盛之前向内地12个主要城市的住宅物业买家进行调查。调查结果显示,内地楼价需要从现水平下调10%至20%才能刺激需求,高于高盛假设的房价下调幅度。根据调查结果,高盛预期,内地房价将由去年底的平均水平回调15%至20%,而发展商买地的步伐也会有所放缓。

  与此同时,考虑到宏观环境持续不明朗、内地房地产发展商财政紧缩以及市场供过于求等因素,将整体内地房地产的行业评级由“吸引”降至“审慎”。

  目前,高盛将内地房地产股(简称内房股)目标价较资产净值折让的幅度,由20%扩大至30%,以此反映房价下调的风险、内房股的盈利能力和资产情况,并将整体内房股今明两年的净利预测,分别下调42%和50%。

  并且,高盛下调数家A股房地产企业目标价。未来12个月房企目标价的下调幅度在13%到45%之间,其中,将万科A12个月的目标价由17.06元降到14.03元;招商地产目标价从28.49元降到15.64元。(记者 邓旭)

编辑:马金龙】
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