融资能力：

　　保利靠“山”万科靠“楼”

　　虽然2008年银根紧缩，但保利仍保持着较同行更具优势的融资能力。除了获得发行由大股东保利集团提供担保的43亿元公司债之外，又宣布可以获得保利集团旗下的财务有限公司提供的20亿元担保或者贷款，保利去年仅依仗大股东，就合计获得约63亿元的现金头寸。

　　日前，保利又宣布拟向大股东保利集团等机构进行80亿元的定向增发融资，几乎没有一家证券分析机构认为这一提案无法获得审批。一旦这一融资方案最终实行，仅在过去一年多时间内,保利通过“大靠山”保利集团获得的融资金额将超过140亿元。

　　与此同时，万科仅在2008年发行了59亿元的公司债。虽然也背靠华润集团这一大股东，但大股东在过去一年并没有给予万科资金支持，公司的现金流主要依靠卖楼维持。

　　尽管如此，就资产负债率而言，万科较保利更为健康。根据2008年年报，万科整体资产负债率为67.44%，同比提高1.3个百分点。而保利地产的2008年年末的整体资产负债率为70.8%，比2007年提高2.2个百分点。现金流方面，万科2008年末现金及现金等价物余额约199.78亿元，同比增加29亿元左右。保利地产的期末现金则从年初的46.26亿元增加到54.20亿元。

　　显然，在市场低迷的2008年，保利仍保持着相对激进的扩张态势，赶超的势头非常强劲。相比之下，万科的发展策略已较为保守。

　　共同瓶颈:

　　大规模发展的人才“短板”

　　万科和保利的管理层在年龄层次上并没有明显差别。在万科董事会中任职的高管，年龄从38~58岁不等，其中50岁以上的占38%。而保利董事会成员的年龄从33~66岁不等。50岁以上的只占约27%，最年轻的高管只有33岁。

　　根据万科人事部门统计，公司内“80后”的员工占总人数的57%。他们大多具备名校毕业的背景，不少是年轻海归，民营企业家背景的高管居多。

　　早在2005年市场尚存疑虑的时候，万科作出了将未来3年设定为高速发展期的决定。3年过去，万科房地产开发系统中“80后”员工比例从当时的48%左右增长到2008年的57%，并且越来越多的年轻人开始担任骨干。这固然为万科带来蓬勃朝气以及激进式发展的决心，但是也同样可能带来地方队伍的浮躁。2007年万科按捺不住加入了全国地王的争夺战，而且不得不在2008年为这些地块进行了12.3亿元的减值计提。

　　消息人士对记者说，在不久前一次万科离职人员的小型聚会上，大家发现，虽然万科被称为“黄埔军校”，但在离职的人中，几乎没有人自己创业做实业型的老板，最多也就是开一家房地产营销顾问公司。他们探讨后认为，原因要从万科内部分工来看，一环接一环，讲求规范。虽然王石本人看重“摔打”经理人，也肯为他们的错误埋单，但很难有一个人能够全面洞察地产开发的各个环节。

　　“对于2008年的万科而言，管理、执行力和增长速度方面都出现了瓶颈。”长江地产分析师苏雪晶坦言，“这会使得万科丢失原有的优势，对于一个成长性的大企业而言无疑是致命的。”

　　事实上，保利地产员工的平均年龄也只有31岁左右，绝大部分为名校毕业的“80后”。保利媒体负责人曾对记者透露，保利最年轻的两名高管分别为31岁和33岁，很多地区公司的二、三把手均为“80后”成员。因年轻而激进以及规模过于庞大的团队，确实可能造成大型房企在发展过程中出现终端运行上的障碍。(吴晓波）