这是一个最好的年代，也是一个最坏的年代。

　　当越来越多的自住型买家购房压力日渐显现，当越来越多的年轻夫妇沦为“房奴”，我们却同时发现，又有不少的投资者开始在上海楼市之中不断获利，又有不少的“楼市新贵”正在诞生。

　　楼市传统旺季“金九”的到来，使上海各区域一、二手住宅市场的“金九”效应再次显现。而从一些市场数据反馈得知，8、9月以来，购买能力颇为强悍的中长线投资客入市数量也是急剧增加。

　　来自美联物业、中原地产以及信义房产的市场研究报告都不约而同地分析指出，“金九银十”档期当前，不少投资客积极筹备入市“抢”楼，粗略统计，目前楼市之中投资客的比例已经从年初的5%左右，翻番至10%左右，甚至可能更高。

　　从5%到10%

　　中原地产在较早些时候就有统计披露：6月底、7月初非自住型投资购房者比例有所抬头，投资客较6月上升了15%左右。中原地产认为，上海楼市的强劲走势是吸引投资客的最主要原因，而除了纯粹的投资客外，随着一、二手房价近几月来的不断上调，一些改善型普通自住购房者的购房心理也起了明显变化，他们大多会保有手上的一处原有物业用以长线投资，并会再贷款购买一套用以自住。

　　而近期美联物业市场研究部的数据报告也与中原地产的统计不谋而合，该报告显示，今年的3、4月自住需求集中释放的时间段，自住购房需求占到绝大多数。包括徐汇、静安、黄浦、卢湾及浦东内环区域在内的各区域，购房用以投资的客户比例不足5%，但这个数字在近期已发生了明显的变化，以中长线投资为主的投资客比例已经占据到了10%左右。

　　对此过程，一位精通上海二手房市场的分析人士给出了他们的见解，“由于在上半年股市等投资市场的丰厚获利，一定程度上提升了部分自住购房者的支付能力，也致使了近段时间内业主频频返价封盘举动的形成。随着部分中心区域楼盘价格的一涨再涨，部分自住购房者明显感觉力不从心，逐渐放弃一再加价，暂离市场；而相比于一般的自住客户，长线投资客平均支付能力较强，大多是具有一定经济基础的本地经济强人、港澳台及欧美境外人士，他们更为看好上海楼市的长期稳定发展，因此，他们的入市量还是会源源不断增加。此消彼涨，投资客的比例当然就上升了。”

　　房源要求高

　　“虽然投资客群体支付能力相对较强，但他们对于物业本身质素更为严格，如房源所处的小区位置、楼层、朝向以及景观都有较高的要求。此类购房群体不排斥购买带租约的房源，买下后也会放租收取租金回报。但相比过去，如今的长线投资客户对于物业明显更加挑剔，且在看房时都抱着‘宁缺毋滥’的心态。”美联物业的区域总监黎志贤继续举例进行说明，“虽然房源售价逐步提升，但租赁市场价格相对没有太大变化，以近期门店内成交166平方米的莱诗邸3房为例，销售单价基本在27000——30000元/平方米，而每月的租金基本维持在13000元/套，由此计算，该套房源的租金回报率并不高，只有3—3.5%。

　　逐渐降低的租金回报也使得长线投资客对于物业选择的要求更加严格。目前，最受长线投资客青睐的依旧是面积适中的两房，这类房源总价适中且租赁良好，投资收益稳定高效。”

　　高端物业投资热涌

　　投资客的再次涌入，也一定程度上给当前房价的攀升起了助推作用。一方面，如今的中长线投资者热衷于投资市中心高档住宅甚至是豪宅物业，拉升了上海楼市的整体成交价格，另一方面，他们的参市更使卖方市场显得高调，不断提升物业价格。

　　据一些非官方的机构统计，上海目前新房报价的月涨幅在8%左右，而中环以内的中心城区板块的二手房成交涨幅则更高，达到12%左右。　

　　另一个值得注意的是，中小户型房源亦成为了投资客群喜好的投资品。据了解，上海首批推出的“90/70”项目中，投资客的所占比例就不小，一些投资客甚至一买就是数套。相关资料显示，“90/70”项目是顺应百姓自住潮流而兴起开发的产品，起着调节市场供应结构的作用。但当这些新房投放市场时，却未曾想到，受到了来自投资客的“狙击”。

　　除了民间投资客外，海外投资者也蜂拥而来。继8月翠湖天地等豪宅项目被一些境外财团整体购买，并迅速溢价转手之后，本月以花旗为代表的境外投行又再次出售上海永新广场套现，获利回报高达100%，可谓“盆满钵满”。"

　　年末仍有调控可能

　　面对着再度火热的上海楼市，投资客们笑逐颜开。但也有专家提醒表示，当前楼市火热的背后，积聚着一定的风险，这包括市场可能发生的转变和不可预知的宏观调控政策风险。

　　地产评论员杨红旭表示，根据上半年全国及上海楼市趋热的表现，结合近期中央调控宏观经济及房地产业的决心，下半年仍有可能出台新的房地产调控的“大动作”。

　　而一些开发商在不断上调着自己楼盘均价的时候，也对政策有所预感，“说实话，我们自己也感觉这个市场又有点过热了，估计过不了年末，就又会有调控新政出台了。”

　　实质上，继8月的“捂盘新政”陆续出台之后，上海新房供应量在9月已经得到一定程度的有效释放，这也说明，对于投资热度的调控，相关方面的力度还是不会减弱的。(戈允佳)