根据郑州房地产网统计，12月4日，郑州成交商品住宅218套，成交均价4490元/平方米。相对于均价来说，郑州部分楼盘的价格已经高到了不可思议的地步。

　　此前，有网友给位于郑州市花园路与东风路号称郑州“楼王”的中原数码港·蓝堡湾楼盘算了一笔账：成本价不到5000元/平方米，而如今其均价8800元/平方米，利润率将达76%。

　　但是，“楼王”的高价似乎有点“高处不胜寒”。目前，“楼王”没有一套住宅在郑州房管局合同备案。于是，质疑之声再起，到底是捂盘惜售还是房子卖不出去？

　　“深挖高房价黑幕”系列报道仍在继续，如果你有这样的遭遇，请告诉我们，热线电话：(0371)65830000、13384018994。

　　网友算账：“楼王”利润率高达76%，房价是后来“地王”的近2倍业内猜疑：开盘8个月无一套房在房管局备案，疑似“捂盘惜售”

　　【网友算账】“楼王”成本价4850元/平方米

　　号称郑州“楼王”的“蓝堡湾”从不缺乏关注点，无论是其高房价(有人认为是虚高)，还是其高昂的利润(或者说是暴利)。网友“东床驸马”就在爱铺论坛上给郑州“楼王”算了笔成本账，每平方米不到5000元的价格引来网友热议。

　　12月5日，记者在该论坛上找到该帖子。根据其帖子，“楼王”建筑(销售)成本约为4850元/平方米。按照开盘均价8500元/平方米计算，每平方米利润为3650元。

　　征地费用 445.2元/平方米

　　楼面地价土地闲置成本土地契税

　　5.91亿元(总地价)÷150万平米(容积率为5.2，可建面积)=394元/平方米闲置两年，按同期货币市场的行业收益标准取5%的收益计算，两年的资金成本为：5.91亿元×5%×2=5910万元。建筑(销售)的资金成本为39.4元/平方米5.91亿元×3%÷150万平米=11.8元/平方米

　　前期开发成本 154元/平方米

　　规划费用(含规划设计、基础设施设计)：16元/平方米建筑规划单体设计费用：26元/平方米地探物探费用：6元/平方米政府规费：80元/平方米(含环保、专项基金、质量监督、征地管理、土地登记、相关证书工本费等费用)监理费用：16元/平方米，不可预见费用：10元/平方米

　　建筑安装成本 1900元/平方米

　　按照建委公布的建筑工程项目栏头价核算清单，30层左右的高层建筑工程项目，框架结构成本核算约为2200元/平方米，实际市场价格为1800~1900元(含主体、内外墙、水电管网、消防设施、电梯)。在这里核算是取成本为1900元/平方米。

　　基础设施配套费用 合理区间为110元/平方米

　　市政工程建设费：18元/平方米市政工程质检费：15元/平方米小区供电工程费：20元/平方米小区供水工程费：15元/平方米小区照明工程费：10元/平方米小区道路绿化费：2元/平方米小区其他生活配套：30元/平方米

　　装修费用 400元/平方米

　　“东床驸马”邀请著名的装修公司老板去样板房看过，初步估算装修成本最高为400元/平方米

　　品牌使用成本 255元/平方米

　　参照万科接受恒大地产委托，全权开发经营管理恒大的项目，收取的品牌费用为总销的3%。该项目也按照这个比例计算，按照开盘销售均价8500元/平方米计算，品牌成本为255元/平方米

　　销管财成本782元/平方米

　　按照河南省住宅产业商会公布的相关比例数据计算，销售推广费用，按照4.2%的比例算销售成本为357元/平方米

　　管理费用按照3%的比例算销售成本为255元/平方米财务费用按照2%的比例算销售成本为170元/平方米

　　公司税务支出 804.1元/平方米

　　营业税及附加税，按照5.5%计为：467.5元/平方米所得税：按照12%的33%计为336.6元/平方米

　　【业内求证】每平方米成本在5000元左右

　　昨日记者分别向从事房地产预算多年的两位造价师求证“东床驸马”的账单。两位造价师认为，小区道路绿化费2元/平方米是肯定不够的。“楼王”的装修也如它宣传的那样绝对是国际一线品牌，成本应该核算在每平方米1000元左右。

　　房管局网站上虽然公布该“楼王”的容积率为3.57，但其全部是高层，实际上容积率会高一些，有可能比“东床驸马”估计的5.2更高一些。如此算来，其成本价应在每平方米5000元左右。

　　【地王比较】“楼王”比后来者“地王”的房价高许多

　　“楼王”的房价到底是否过高？记者将这个郑州第一“地王”与后来者“地王”做了比较。

　　据了解，“楼王”的地为2004年5月12日取得，当时斥资5.91亿元拿下431.2亩地，均价137万元/亩。

　　该“地王”沉寂几年之后，2007年4月14日终于开盘。而其代表楼盘就是10栋高层住宅，开盘均价8500元/平方米，被称为郑州“楼王”。

　　2005年3月11日，郑州新长城房地产以每亩185万元的价格拿下大学路省煤炭干部管理学院73亩地，也就是今天的长城康桥·华城。据了解，截至12月5日，其已售房屋3209套，销售均价4955元/平方米。

　　2006年11月3日，鑫苑置业以259万元/亩的价格拿下桐柏路与朱屯路交叉口附近32.247亩地。也就是今天的鑫苑·都市公寓。根据在郑州房地产网上查询，截至12月5日，其销售房屋614套，销售均价4830元/平方米。“楼王”的地价远低于长城康桥·华城和鑫苑·都市公寓，为什么房价却高于后两者近4000元/平方米？

　　另外，该“地王”的另一个项目共有3270套房，目前售出241套，销售均价4643.61元/平方米。

　　【楼王发言】网友算账是无稽之谈

　　“网友算账是无稽之谈。”该“楼王”一负责人表示，网上的账是笔糊涂账，不可信。

　　但“楼王”成本几何？该负责人说这是商业秘密。但是他说“任何商人不挣钱是不可能的。”他认为“楼王”的性价比很高，是为独具慧眼的中原精英人士打造的，走的是高端路线，“楼王”的身份并不是因为其价格，而是因为“它所处的城市中心位置”。

　　也许正是因为其所谓的“高端”，昨日下午，记者就因骑电动车而不是开名车，被保安拦于门外。保安的解释是，不管是看房还是找人都需要提前预约。在确定记者已经预约之后，保安仍不准记者进入，原因很简单，院内除轿车外不允许其他车辆进入。

　　就在该楼盘开盘之时，“楼王”还要求看房需要交2万元押金，看样板房需要提前1天预约，预约成功才准入。这在业界被称为“门槛营销”。这一营销手段将大多数人挡于门外，使得“楼王”在气势上成了“NO.1”，让普通人望而却步。

　　“就像五星级酒店，衣冠不整者莫入。门槛营销是把一部分人筛掉，以确保给有效客户提供一对一的全面服务。”该负责人说，“楼王”是绝对高端的，今年已经搞了大大小小67场活动，其中包括轰动一时的郑州首届奢侈品展。

　　“楼王”在很多人眼里一下子成了奢侈品。当然，奢侈品就意味着价格鹤立鸡群，也意味着巨大的营销费用。这些费用最终还是要反映在房价上的。

　　【业内猜想】“楼王”的房子卖不出去？

　　“楼王”一直标榜高端，但其销售状况似乎并不好。郑州房地产网商品房预售资料显示，其今年4月14日开盘，但至今10栋住宅1159套房子，在郑州房管局合同备案记录为零。

　　业内对此有两种猜测：

　　其一，因为房价过高，“楼王”一直宣称其装修成本就达到每平方米2000元，这增加了房子成本，让当年每亩137万元的地价优势不复存在。同时“楼王”的一系列门槛营销的手段将目标人群限定的范围太小。

　　其二，捂盘以期待更高房价。那位负责人坚持认为“楼王”的性价比相当合理，是“高贵不贵，物超所值”。对于一直没有销售记录，他解释是因为存在一些不便透露的客观原因，而且是公司营销策略的一部分。

　　他说，郑州目前的房子价格与现有的经济发展速度不相称，处在一个较低价位，“未来郑州的房价还要涨，多了不说，还要涨10年”。

　　也许就是出于对未来房价的预期，捂盘之说也有了依据，业内人士说：与“楼王”毗邻的另一块地年内有可能拍卖。以其所处的位置，参照今年以来的“地王”价格，预计地价能达到800万元/亩。“将来房价在万元每平方米不成问题。如果‘楼王’能捂到那个时候，房价肯定还要涨。”

　　那位负责人也否认捂盘一说。“没有一个房地产公司不愿意尽快回款。”他说，与“楼王”同宗的另一个项目在上个星期就已经与业主签订了购房合同，“楼王”也将与业主签订合同。“两个项目但是只有一拨人干活，总要忙完了一个再忙另外一个”。(王世峰 肖芳)