“要让老百姓买房买得放心，今年在商品房和二手房的买卖上，会有新的赔付制度出台。”南京市房产局昨天透露，目前购房合同的面积误差是按建筑面积赔付，但建筑面积因为公摊面积不确定，常常误差较大，而按照套内的使用面积来计算更为合理。

　　面积误差按使用面积算

　　在2007年1月份启用的《南京市商品房预售合同》中，规定“总建筑面积误差比绝对值在____%以内(含本数，不得超过3%)的，按照约定的价格据实核算”。南京市房产局产权市场处有关人士表示，现在老百姓买房，等到交付时，误差是按一套房子的总建筑面积来算的，其中包含公摊面积，但公摊面积变动的因素较大，所产生的误差也相对不“稳定”。

　　他说，按照房屋套内的使用面积来计算更合理，买房人也容易明白。实际上，在目前商品房预售制度下，各个楼盘或多或少都会出现面积误差，“以前面积误差是按建筑面积计算，买房人虽然能测量自家的使用面积，却无法算出公摊面积，也没办法了解建筑面积到底差多少，纠纷经常会发生。”

　　今年打算推行按使用面积赔付，这样开发商便无法通过公摊面积来糊弄买房人了。不过，由于现在购房合同是按建筑面积来计算的，要按使用面积来计算误差的话，首先要考虑的是修改并完善目前的《南京市商品房预售合同》。

　　这位人士表示，不管按何种方式来计算面积误差，只要房屋面积超出3%比值部分的，这部分价款买房人就可不予承担，房屋所有权归买房人所有；而面积小于合同约定的，在-3%比值内部分的价款，由开发商返还买房人，如果超出-3%，那这部分价款由开发商双倍返还买房人。

　　房产中介酝酿“风险赔付”

　　去年融众中介挪用买房人房款，风波不小。与此同时，房产中介在买卖房屋过程中，出现责任后，因为在合同中没有提及，导致“耍赖”的事情很多。“今年要建立经纪机构和经纪人(中介业务员)风险赔付和保证制度。”南京市房产局产权市场处相关负责人表示。

　　记者了解到，目前南京房地产业协会经纪人专业委员会已在房产中介的会员单位中推行“信用保证金”制度，信用保证金单位必须具备资信等级，并缴纳2万～5万元保证金。专委会接到消费者的投诉信，经调查核实，确因中介违反承诺造成消费者投诉的，即启动审议程序，由专委会执行小组向当事人先行赔付。

　　这位负责人表示，不过，目前这种模式并没有强制要求每家房产中介公司必须做到，今年将酝酿全面铺开。下一步将联合工商局共同研究建立风险赔付制度，“凡发生中介责任赔偿的，房产中介公司和业务员都要承担赔付制度，要通过政府行文、合同约定、协会倡导等方式来积极推行”。

　　这种赔付制度要让中介公司先缴一定的保证金，这个金额是多少呢？有关人士表示，风险赔付现在还是一种设想，具体的金额及操作办法还没开始研究，但会先进行试点，暂定在玄武区。

　　租房子将有合理“指导价”

　　租套房子到底要多少钱？南京网上房地产现行的方式是对各个区域的租金给出一个参考价格，由于采集信息量相对较少，这个参考价“参考”价值不大。对此，房产局人士表示，今年将酝酿建立租赁登记备案公示制度，在权属登记簿的基础上，设置租赁登记簿，这个要在今年3月底之前完成。通过征集更多的租赁房源，经过统计分析，给出一个相对合理的“租金指导价”。

　　另外，像商品房和二手房一样，房屋租赁的资金也要进行资金监管。有关人士透露说，针对一些规模较大的品牌中介，引导他们从事“租赁管家”(房屋租赁代理)业务，并推行“银行收付租金”的方式，监管房租，让房东和房客部放心。

　　(记者 尹晓波)