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深圳房市等待暖春 商业地产或率先破冰

2008年02月26日 14:44 来源:深圳晚报 发表评论

  在银行收紧房贷、数次加息的“累积效应”等宏观调控政策联合发力下,同时受春节长假的影响,今年1月深圳地产市场观望气氛浓厚。但商业地产市场却逐渐有走出观望的态势。

  据中原地产的相关报告显示,本月卓越时代广场、现代商务大厦裙楼的热销,正说明深圳的商业地产刚性需求的旺盛。在后市政策面已趋稳定,经济向好的大环境下,深圳商业物业市场将会有进一步的理性发展,刚性需求在观望之后将会陆续释放。节后,将有较多的新商业项目入市,如卓越时代广场二期单位、深圳湾口岸商业街、第五园商业街等。随着商业项目的理性定价和投资者的理性投资,深圳商业物业市场的成交将趋向稳定。对于二手商业而言,节后商铺租客的增多将带动商铺租金的增幅强劲,市场回报率将进一步提高,后市的租赁市场将会继续活跃。

  推盘减缓,社区商业独占鳌头

  2008年伊始,有7个商业项目批准预售,商业面积为17580.14平方米,同比减少约五成,环比减少约七成,预售商铺114套。1月商业物业的预售量锐减,其原因在于受到受宏观调控政策的影响和农历新年的临近,各开发商暂缓项目的入市,房地产项目推盘量减少。

  本月所预售的商业项目均为社区商业,单个项目的商业面积较小,如星河丹堤项目、龙翔花园项目的商业面积均不足千平方米。就各区商业物业的供应情况而言,宝安、龙岗两区预售商业物业9633.14平方米,占总供应量的54.8%。

  从商业物业的成交结构来看,社区商铺是1月商业物业成交的主流类型,占总成交比重的91%,这主要是因为作为住宅配套的社区商业数量较多,且多以销售为主。随着CBD商业区的发展与完善,片区商业物业的商业价值逐渐被投资者所青睐,近期推出的现代商务大厦和卓越时代广场都取得不错的销售业绩。

  CBD商业区写字楼裙楼将成为今年的投资热点。纯商业项目在本月中的成交比重接近为零,在后市的成交中所占比重将日趋减少,这是由于纯商业项目多为发展商自持,目前市场上在售的项目仅有保利文化广场、万鑫五洲风情购物中心、坂田商业大楼、中信地铁商场等,以消化存量为主。

  主消存量,成交稳中有升

  1月深圳商业物业的成交面积约为2.56万平方米,环比上月增幅为95%,成交商铺268套。深圳的商业物业市场在岁末逐渐回归理性,成交量走出低谷,呈现稳中有升的态势。

  从各区商业物业的成交情况来看,宝安、龙岗两区的成交面积为1.63万平方米,为总成交量的64%。龙岗区以1.55万平方米的成交量占关外两区比重的95%,在居住氛围日益成熟的带动下,龙岗区的商业业态逐渐丰富和完善,社区商业的投资价值也得到投资者的关注,区域商业物业的空置率有所下降,中海大山地、金田丰华苑、紫郡等社区商业交易活跃。关内区域中,福田以0.78万平方米的成交面积占据总成交量约30%的比重,CBD商业区的成熟和完善使周边的商业项目赢得市场青睐,如橄榄绿洲家园和现代商务大厦的裙楼商业。罗湖、南山在本月也有少量成交。

  商业抗跌罗湖最强

  从各区商业物业的成交均价来看,罗湖是商业发展成熟的片区,其商业物业的成交均价一直保持稳定的走势。而一向是商业物业成交均价维持最高水平的福田在本月仅为17300元/平方米,这主要是受橄榄绿洲家园商业裙楼成交价格仅为9000元/平方米而成交面积所占比重较大的影响。南山商业物业的成交均价为24700元/平方米。关外区域的价格走势较为稳定,宝安以14000元/平方米的成交价高于龙岗的12000元/平方米。

  在政府限外资、税收调节、加强商业性房地产信贷管理等一系列抑制投资的调控措施作用下,深圳商业物业市场逐渐理性回归,自去年10月后,商业物业的成交价逐渐走稳。本月商业物业的成交均价为14000元/平方米,环比上月略降12.2%。

  商业二手市场量跌价稳

  1月虽然为传统的投资高峰期,但受政府宏观调控政策以及银行收紧贷款资金的发放等问题的影响,今年1月深圳二手商业物业仅成交1.3万平方米,环比下降36.6%,同比下降78.9%。投资者对目前的市场均采取谨慎小心的观望态度。银行收紧房贷和数次加息的“累积效应”,使普通投资者的投资欲望受到压抑,目前活跃在二手商业物业市场上的多是资金实力较强的公司与财团。二手商业物业的成交量虽然大幅下降,但成交价格一直没有松动,保持稳中微升的走势,这主要是因为商铺资源的稀缺。同时商业物业的租赁市场也是较为活跃。(李锦伟)

编辑:祁智】
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