一手房成交后就变成二手房,一手楼价是二手楼价的风向标。长时间来看,任何时候二手房价都是跟着一手房价走,但在某一时间段内,则可能出现一二手走势“倒挂”的现象。
广州的一手楼市从2007年10年月的高位滑落,下降幅度居于全国前列。由于交易主体不同,二手楼市的反应有所“滞后”,但政府数据和几大中介的成交数据均显示,今年上半年以来,广州二手与一手的“倒挂”十分严重。专家指出,也正因为前期失衡幅度过大,2008年下半年将可能“大反转”式的回调,重新达到平衡。
成交价“倒挂”甚于成交量
广州市房管局的数据显示,本轮楼市调整中,广州一二手住宅的成交面积均有所下降,但一手住宅的下降幅度远大于二手。2007年上半年一手住宅成交面积为427.8万平方米,到2008年上半年下降到241.07万平方米,下降44%,这说明当预期逆转时,首当其冲受影响的是一手楼市。而在二手市场,2007年上半年成交399.73万平方米,2008年上半年为225.56万平方米,下降34%,一手降幅比二手高出29.4%。中原地产数据表明,2008年1-5月,二手住宅的成交面积甚至还超过同期的一手成交面积,所占的市场分额首次突破了50%的水平。在成交价格上,去年10月一手楼均价冲顶至单价11574元开始回落,到今年6月降至9569元,下跌17.3%。广州的二手房则出现相反走势,去年10月成交均价为4350元,随后并没有一路掉头向下,今年6月单价为4529元,两个相比,不降反升4%。
下半年将出现“大反转”回调
按规定,一手楼盘销售都必须明码标价,价格相对透明,升与降的反应都快。但二手市场的房源分散在多个小业主手中,每个业主的心理价位都有差异,形成一定的滞后性。专家指出,目前一手房价已经回到2007年初水平,2006年购入的二手房再不出手,将面临亏损,2003年到2005年购入的在账面上仍有赢利,并不急于出手,是滞后性的主要原因。
“今年上半年,二手的滞后性已远远超过正常范围,接下来的报复性回调不可避免。”中原地产项目部总经理黄韬分析认为,上半年因为一手楼仍然比较贵,物价上涨又影响了人们的购买力,自住型买家被迫放弃一手选择二手,造成二手的成交量降幅远落后于一手,价格看上去还比较“坚挺”。但到了下半年,广州5万多套新货密集促销,随着价格将进一步走低,一手相对二手的优势得到显现,成交量必定会逐步放大,挤压二手的成交空间。在价格上,降价的新盘进一步成二手的致命“杀手”,二手价格除了跟随下调并无路可走。(记者 赵亚洲 实习生 黄若韵)
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