自9月份以来，一系列降税、降息新政陆续出台，给全市房地产市场带来一定的利好影响，不少购房者的置业热情高涨，导致11月份成交量出现明显上涨，环比涨幅超过四成，且购房客户以首次置业者居多，主要购置90平方米以下的中小户型。不过，从目前的市场情况看，虽然上月买卖成交量有明显上涨，但在宏观经济环境依然不确定的背景下，深圳二手住宅市场虽出现回暖信号，但整体回暖尚待时日。租赁市场方面，则由于11月已经进入租赁淡季，租赁成交面积明显下滑。

　　成交量环比上涨超四成

　　根据国土局每日成交数据统计，11月深圳共成交二手住宅4020套，达到46.2%。记者通过采访了解，11月成交量出现明显上涨，主要有三个方面的原因：第一，新政的税费优惠政策从11月1日开始实行，因此上个月不少符合条件的购房者，为了节省部分税费，推迟到11月过户，可以按照优惠税费缴纳；第二，在近期大量利于购房者的政策陆续出台后，置业者购房压力明显减小，入市积极性提高，尤其是一些已经观望一年多，有刚性需求的买家陆续入市，拉动成交量的上涨；第三，年底原本就是传统的置业旺季，不少置业者都有“买房过年”的想法，也会选择在这个时候购买合适的物业，从而带动成交量的上涨。

　　首次置业者成主流

　　此次降低优惠利率下限、以及降部分税费，主要针对购买中小户型的首次置业者，确实使得部分有购房需求又符合政策要求的买家，决定趁此机会出手。记者从世华地产各片区地铺反馈的情况来看，新政出台之后，通过网络咨询和前来地铺看房的客流量都有所增加，11月看房量与上个月相比增加了近五成，而来看房的又以首次置业者为主，其中不少是“80后”一族。由于这类购房人群正好是新政的受惠群体，减免部分税费以及降息和优惠利率明显减轻他们的月供压力，对他们来说有较大的吸引力。随着本月各银行房贷执行细则陆续出台，首次置业者的购买力逐渐开始得到释放。另据世华地产成交系统统计，11月二手住宅成交中，面积在90平方米以下的中小户型占据了总成交量的六成以上。

　　不过，相对首次置业者而言，新政对改善型购房者的影响有限，目前市场上这部分有实力购房的买家中观望情绪仍然比较严重。由于此类购房者的置业需求不如首次置业者那么急切，再加上关于“改善型普通自住房”的定义一直比较模糊，各大银行的操作也不尽相同，有些买家即使看到了满意的房子也不会急于签约过户。

　　　买卖双方博弈持续

　　新政救市的说法和楼市潜在的购买力刺激了卖家的信心，11月业主“返价”的现象有所增多。原本经过一年多的调整期，不少业主已逐渐接受房价下跌的现实，同意在价格上做出一些让步，但是政府陆续出台的稳定楼市和刺激购房需求的政策使得一些业主的心态发生变化，开始对市场前景乐观，在价格上也比较坚持。业主的强硬态度无疑会影响购房者的置业热情，有些买家甚至因为业主不肯做出一两万块钱的让步而无法成交。从目前的市场情况来看，买卖双方的博弈仍将持续一段时间，尽管有部分诚意卖房的业主不再坚持“返价”，但是整体来看，市场上买卖双方对于价格的预期还没有完全达成一致。

　　本月二手住宅市场看房人数明显增加，成交量也出现大幅上涨，这对于楼市的尽快回暖都有一定的帮助。不过，受宏观经济调整的影响，市场上的观望情绪不可能很快转变。同时，如果外部经济环境没有得到好转，购房者的消费能力将面临下降的可能性。因此，在外部经济环境逐步改善之前，深圳二手楼市或会呈现“边调边涨、稳步上扬”的发展态势。

　　租赁市场进入淡季

　　11月是租赁市场传统的租赁淡季，再加上受金融危机的影响，不少租房者削减租金预算等因素，导致租赁需求明显减少。根据世华地产的商品房租赁成交数据统计，11月份商品房租赁面积环比下降近三成。租金方面，则由于本月南山区和福田区高端物业的成交比例有所上升，从而带动本月整体租金水平略有上涨，环比涨幅为2.2%。除这两个区外，罗湖、宝安和盐田三区的租金水平则分别出现不同程度的下跌。

　　预计本月，租赁市场将持续低迷，如没有高端租赁物业的拉动，全市平均租金水平可能会出现小幅回落，租赁成交面积也可能会继续下降。(陈奇波 毕 其)

　　数据来源：世华地产 市场研究中心