在这个地产冷冬里，“无理由退房”正成为开发商热炒的概念。

　　本报记者统计发现，从8月份开始，北京共有东亚三环中心、海棠公社、中体奥林匹克花园、首开·常青藤、里外里公寓、北京INN等近10个楼盘推出无理由退房。虽然各项目执行的标准各不相同，但其终极目的就是通过此承诺，来吸引更多的购房者出手买房。

　　不过在房价下行的阶段，无理由退房似乎对购房者的吸引力并不太大。调查显示，除东亚三环中心、海棠公社等几个项目促进销售外，其他项目收效甚微。

　　变化 无理由退房逐步升级

　　限定时间更灵活，一次性付款及按揭均可退房；目的是撬动冷清销售

　　北京天鹅湾策划总监赵语录，是较早关注无理由退房的业内人士。据其介绍，北京今年首推无理由退房的是东亚三环中心。

　　事实上，“东亚版”无理由退房是有多种限制的，比如规定时间内退房、必须是一次性付款等有要求。

　　此后，推出无理由退房的开发商数量明显增加，“退房宣言”也在一次次升级。开发商开出的条件也从限定为收房前一个月退房、补偿利息退房，到最后根据风险进度随时无理由退房。对于付款要求，也从一次性付款扩大到按揭贷款也可办理。开发商提供的无理由退房要求看似越来越宽泛。据了解，目前无理由退房“最高版本”是“海棠公社版”。

　　“海棠公社版”的无理由退房是，开发商自发邀请公信机构对其项目进行监督，从购房环节开始，直至收房后的使用环节，购房人将享受到开发商提供的全程保障体系，中间即使出现风险，客户仍可选择零成本退出，其所投入的资金不会受到任何损失。

　　“无理由退房版本越来越全面，主要是开发商通过此承诺，重新启动购房者购买信心，进而撬动销售。”赵语录对记者说。

　　反应 购房者并不买账

　　有购房者宁愿选9.7折优惠；业界称，买房最主要是对产品、价格认可

　　记者采访中发现，多数项目的无理由退房均遭遇无人问津的尴尬。位于南城的某项目推出不到一个月，开发商主动宣布取消。据知情人士透露，取消的原因是开发商对后期产品推出降价及无理由退房的活动，引起前期业主前来“维权”。

　　据了解，里外里、北京INN、中体奥园等项目，均未出现主动签约无理由退房协议的购房者。而收效较好的则仅有东亚三环中心、海棠公社等几个项目。

　　中体奥林匹克花园管理集团总裁陈顺告诉记者，中体奥园近期开盘当天推出86套房源，均价7500元/平米，目前认购了50多套。“我们给购房者准备了两套方案，或选择无理由退房，或选择享受9.7折的优惠。最后购房都选择了后者。”对此，陈顺分析，是项目足够低的价格使购房者有信心。

　　多位业内人士分析认为，虽然无理由退房对购房者是一种信心保证，但只冲着该承诺而购房的人并不多。北京华侨城营销总监宋翔华表示，选择房子首先是考虑对产品的认可度，无理由退房则仅仅是一个附加因素，不会起到决定作用。

　　即使是受到购房者青睐的海棠公社，其主要因素仍旧是项目的性价比高，7800元/平米，“即使不推出无理由退房仍会受追捧。”一位业内人士如是说。　B10-B11版采写/本报记者 张学冬 李宛霖　　新京报插图/王璇

　　- 利弊剖析

　　好处 “有承诺更好”

　　很多购房者认可“无理由退房”的原因是“有了定心丸”。

　　购房者张先生就表示，相对没有承诺无理由退房的项目来说，承诺了的肯定要好一些。因为如果房价下降，他可以将房子退掉；如果房价上涨则留下来，房子也保值甚至升值了。

　　风险 开发商破产，退款无门

　　焦点房地产网进行的网民调查中，65%的网友认为开发商推行“无理由退房”的目的是“资金链紧张、变相融资”，62%的网友认为“无理由退房”存在的主要问题是“开发商诚信”和“相关政策不健全”。

　　业界人士指出，无理由退房存在的风险如下：

　　1、开发商破产或逃跑；2、开发商约定时间的限制模糊；3、补偿金计算不一；4、退房手续成本支出；5、政策支持变化。

　　- 算账

　　按揭一年退房损失3万多利息

　　目前无理由退房模式中，分补偿型及不补偿型两类。补偿型是业主退房时可获开发商支付的一定补偿金，标准大多为已付房价款日万分之二，以补偿业主房款利息。而不补偿型则是开发商不给予已付房款的利息补偿。此外，开发商均表示，购房、退房过程中所产生的印花税等费用由购房者承担，不过这些费用不大。

　　所以，即使购房者选择在收房前退房，也是会有损失的。

　　以胡女士购买一套100万元的房屋，选择无理由退房为例。

　　1、如果是一次性付款，那么胡女士直接损失的就是购房至退房期间的存款利息的损失。

　　目前多数项目的无理由退房提出时间是一年后，如果按照一年计算的话，目前一年期的存款利率是2.25%，胡女士的损失是2250元。

　　2、如果是按揭贷款，则将损失更大一笔利息。以胡女士办理了20年期的80万元的等额本息按揭贷款计算。按照最新的贷款利率基准，胡女士每个月的还银行月供是4968元，其中一年的本金总额是25852.5元，一年的利息总额是33768.3元。如果开发商承诺只退还本金的话，那么20万存款利息450元，以及80万贷款第一年的利息33768.3元，胡女士的损失是450+33768.3=34218.3元。

　　- 风险提示

　　据记者了解，目前开发商提供的无理由退房中，多数未有关于第三方担保的协议。

　　北京美亚联合地产营销机构总经理王鑫认为，虽然出现破产的开发商数量较少，但风险依然存在。“如果开发商在交房时，房价大跌，结果购房者都去退房，开发商将要在短期内拿出数额巨大的款项，这个数额可能超过亿元。从目前开发商现状来看，很少有开发商能在短期内一次性拿出上亿元的资金。如果这样的话，开发商对购房者承诺的退房，将可能会因为其无钱退还而被搁浅。甚至需要通过漫长的法律诉讼程序来解决。这对购房者来说是一个潜在的巨大风险。”

　　此外，目前多数项目是由项目公司开发的，如果该项目在后期推出无理由退房。开发商无钱退还款项，那么这个时候，购房者所能获得的资金就只能是开发商项目公司的注册资本金，如果其注册资本金少，那么购房者也难以获得应有的退款。

　　因此，王鑫认为，购房者和开发商签订无理由退房协议的时候，最好要求开发商提供第三方担保。万一开发商在退房期内无法按时退还房款，则由担保方提供。“第三方担保最好是具有国有背景的实体，开发商的关联公司不应该成为其担保方。”王鑫最后这样说。(作者:张学冬 李宛霖)