12月24日，晚六点，西方传统的平安夜。北京望京嘉茂商厦韩餐店的老板朴洪基女士面对冷清的客流显得十分无奈。而此前，这里曾经一度是望京区域韩国人聚集的场所。

　　从今年8月份开始，朴女士身边的韩国人走了很多，这种状况到了12月更为明显。“我们的营业额至少减少了30%。”

　　问题远不止于此，小到商铺，大到购物中心，都受到了“韩流”退潮的影响。

　　成也金融危机，败也金融危机！崛起于1997年金融危机的望京商业地产板块，所遭受的危机正源于那些逐步回潮的韩国人带来的商业空洞。

　　　　汇率差使“韩流”出逃

　　李清玉(化名)是望京一家商业地产代理公司招商部总监。在她看来，这股“韩流”对她的影响并不亚于楼盘降价甩卖对开发商资金链断裂的危机。

　　“很多之前谈好的店面，价钱也谈妥了打算开店的韩国商人，前段时间都跟我联系说还是不开了。”陡减的客户量让李清玉不得不把招商的计划一再推迟。

　　记者调查了解到，位于望京的方恒购物中心异常冷清。如果不是紧邻华堂商场，人们估计很难发现这个购物之地。

　　据ALREN透露，与其他购物中心相比，方恒购物中心客流量最为稀少。“最近客人明显比以前少了很多，特别是韩国客人，据说营业额一天几百块，还交不了租金。”

　　距方恒购物中心500米的沃尔玛情况要稍微好一些，但记者调查发现，目前沃尔玛地下一层、一楼和二楼的招商几乎还没有招满，三楼以上的餐饮到2010年才开始招商。

　　“运气”好一点的华联嘉茂购物中心也遭受到韩国人“回国潮”的影响。据一位在嘉茂工作了两年的服装店店主告诉记者：“据我们计算，韩国客人少了80%，营业额也随之下降了很多。”

　　除了金融危机的蔓延之外，影响最大的是韩币兑换人民币汇率的下降。

　　在望京居住了3年的ALREN感触颇深：“以前在中国上学的时候，觉得什么都便宜，但是韩币汇率下降之后，开始觉得中国物价太高，现在这里牛肉汤的价格高的，甚至比在韩国喝还要贵3倍。”

　　“现在好多韩国人把手里的房子卖了，在中国投资的商铺退了兑现人民币，趁现在人民币对韩币汇率高的时候回韩国再把人民币兑换成韩币，利用汇率差还可以稍微赚一点钱。”ALREN透露出了韩国人想通过这种汇率差来让自己的韩币资产保值。

　　散售之困

　　“在望京，韩国人是特定的消费群体。望京的商业地产有一些商业形态是专门为韩国人设置的，包括招商、销售等，肯定受到很大的影响。”全国工商联房地产商会专业委员会会长兼秘书长朱凌波说。

　　他表示，消费不足现在不是一个区域要面临的问题，而是金融危机下的共性。

　　“这是北京几个大的新城都面临的共同问题。如果区域商业中心内部的商业设置总量远远大于区域的人口消费，那么就要考虑怎么升级为一个特色的商业中心。吸引区域外的消费群体融合进来才能改变望京商业地产饱和的状态。”朱凌波说。

　　值得注意的是，那些商业街和商铺、底商受到的影响比百货更为惨痛。

　　据业内人士介绍，望京商业地产除了大型购物中心外，其余都卖给了小业主，只有很少一部分是持有。

　　李清玉向记者表示，缺乏商业业态的规划是望京商业地产一直以来的诟病，也恰是这样的原因导致韩国人“回国潮”爆发后，商铺比百货更脆弱和不堪一击。

　　据悉，底商的投资都是很小的投资人，所以他们很谨慎，为了投资回报，出租商铺并没有考虑商业的业态规划，造成很多店铺重复经营。

　　李清玉表示，商业的招租和后期的运营，可以使物业升值，而在望京恰恰缺乏这样的前提。

　　“散售的商业地产目前而言只能靠市场的自然发展优胜劣汰的过程来调整。这样的话周期比较长，对区域来说风险就比较大。”朱凌波说。

　　也许是早已嗅到危机，韩国百货业易买得原先定于在望京开店计划一再推迟，有消息人士认为，原先易买得计划在北京开两家分店，分别位于望京和洋桥，而今年9月的洋桥店已经开了，近期不会再在望京开店了。(宋俊洁 兰亚红）