价格持续上升 成交量有所下降———

　　对于我们大多数买不起城市豪宅的人,我们也不得不认为,“豪宅”正在成为一个城市的名片,标志着一个城市住宅品质的上线标准。了解城市豪宅市场,和买得起买不起无关,一年中,城市豪宅的变化,预示着住宅价值的风向变化。2008,姑且让我们以30000元/平方米为限,看看北京豪宅的现状。

　　●背景●

　　2008年的北京房地产市场整体萧条,其中日子最为难熬的,是处于“楼市夹缝层”的普通住宅,其定价的“高不成低不就”,品质的“严重同质化”等现实问题在如今市场中暴露无遗,而向来领跑北京楼市,处于楼市价格体系“上层建筑”的城市高端住宅在市场大势下又面临着怎样的现状呢？调查表明,2008年,北京高端住宅市场也在一定程度上遭遇了与普通商品房相似的寒流,与过去的热闹尊崇相比确实“清冷”了不少,但由于城市高端住宅其本身独有的特质:开发商及购买者实力、楼盘独特高品质、地段稀缺性、以及抗跌性强等多重优势,依然在这场“暴风雨”中保持了相对的稳定。

　　●市场现状●

　　价格持续上升成交量有所下降

　　来自世邦魏理仕的数据统计显示,2008年前三季度北京高档公寓平均报价为人民币29038元/平方米,同比增长17.7%;高档别墅平均报价为人民币27925元/平方米,同比仍增长了18.6%。但与此形成鲜明对比的却是成交量的有所走低,三季度由于受奥运会的影响,高档公寓成交量降至2006年以来的最低点,市场存量进一步加大。因此有专家预测,四季度和2009年进入市场的高档公寓项目大部分会选择延迟入市时间,市场供应投放速度将逐渐放缓。

　　而根据新浪、搜房等网站的统计显示,尽管今年以来住宅销售市场整体趋冷,但北京高档公寓的供应量却较往年有明显提高。据了解,前三季度高档住宅市场供应量比去年同期有较大增长。

　　“市场大势不好是所有项目普遍面临的现象,这是谁也无法逃避的事实,也许我们的房子过去一个月能卖50套,可现在只能卖20套。高端住宅市场目前来看,和普通住宅比,依然保持着明显的相对稳定。”东三环某高端公寓负责人表示。

　　30000元/平方米以上项目

　　保持坚挺

　　12月19日,在东三环附近某高端公寓项目探盘时看到,售楼处依然比较冷清,尽管是周末,看房人仍寥寥无几。销售人员表示,高端住宅市场一向具有其稳定特性,客群本就为“小众”群体,看房人少也属正常,但命中率却比普通住宅要相对高很多。和周边一些项目相比,该项目下半年以来销售情况还算不错,均价30000元/平方米出头的精装大户型每月最少都能成交三四套,虽然受整体经济形势影响,高端客户目前的看房和买房意愿确实不如过去强烈。但在产品和价格的契合度越来越高的情况下,高端住宅买家依然会果断出手。

　　从近期北京高端市场的表现看,一些真正具有实力的高端项目价格依然坚挺,未受到此轮调整的冲击。经过近一年的“量缩价滞”之后,北京的高端公寓保持强势,表现出了抗跌性,甚至部分优质项目出现了价格的大幅补涨,单价最高年涨幅达90%,区域最高涨幅46%。调查显示,目前市场售价在30000元/平方米上下的城市高端住宅,凭借着各自所独具的特点而受到全国各地购买者的青睐。

　　有的凭“奥运效应”火的,比如国奥村以“奥运楼盘”的卖点在北京奥运会之后价值进一步提升,目前所剩约300套左右的房源均价在32000元/平方米上下。有因“黄金地段”而热,CBD核心区的高端项目财富中心二期御金台,8月份项目新开的一栋可售181套的精装公寓,至目前已签约70%以上,其成交均价高达近4万元/平方米。此外,银泰中心的精装公寓柏悦居目前也仅剩少量面积130、240平方米的一居或两居,而其精品酒店式公寓柏悦府目前基本售罄。地处CBD核心区域的高端项目复地Peking House首府目前正式签约35套,认购26套,累计销售及认购额度达6亿多元。

　　有的因产品类型稀缺而“俏”,如位于东直门内大街的NAGA上院目前在售部分的精装修现房均价45000元/平方米,户型特色鲜明;位于海淀区西外太平庄的知名楼盘紫御府目前在售户型较为齐全,由2栋10至13层板楼组成,包含平层、跃层、四联排别墅等产品,主力户型330平方米,每平方米精装修均价33000元/平方米。还有的以人文景观、公园资源或教育配套而“贵”,如临近玉渊潭和中华世纪坛的缘溪堂均价40000元/平方米。

　　●共识●

　　品牌开发商“押宝”高端产品

　　由于市场冷清,今年的房地产市场远没有往年“百花齐放”那般热闹繁荣,因此无论是品牌开发商还是实力客群均把“赌注”押在了优质地段高端产品上。如龙湖地产目前主推的是中关村(000931,股吧)高端的产品唐宁ONE,每平方米定价在26000元左右;富力地产的首推产品则是顺义高端项目富力湾。业内人士认为,在目前的市场背景下,普通住宅产品面临较大的压力,高端产品更易于表现出较强的支撑力。

　　什么样的高端楼盘能在如今市场中持续被看好？“过去可能单价或者总价高,装修好就被当作豪宅,但现在绝对不行,需要考虑的因素越来越多,客户的基本诉求本身也是动态的。”远洋地产营销总监肖劲认为。

　　复地集团营销总监曹伟则表示,除了楼盘的品质好,地段优外,稀缺历史人文景观也是消费者最为关心的问题。在市场不景气的情况下,一流的历史人文价值无疑成为高端楼盘更胜一筹的良好保障。据了解,该集团位于西单核心位置的西绒线26号开盘后一周成交就超过一亿元。而在此之前提到的星河湾、Peking House首府官邸、柏悦居等项目,也都取得了不错的销售业绩。

　　一直被认为是北京高端住宅“标杆”项目的星河湾最近刚刚获得“2008国际房地产”全球决赛唯一的亚太区“最佳公寓”奖项。星河湾地产负责人梁上燕对目前的北京市场高端住宅市场提出了自己的看法,她表示目前的高端住宅市场确实也面临着相当的冲击,但事实证明追求细节极致、精益求精的社区开发态度依然是被市场广泛认可的,同时不少高端项目也在逆市中寻找更多的创新变化、强强联手、优化组合。据了解,星河湾地产此前和思源经纪的合作就收到了很好的效果,思源经纪在代理北京星河湾销售后,已经交上了一份令人满意的“答卷”,9月份以来完成销售签约金额达两个多亿,在今年的高端住宅市场上依旧名列前茅。

　　●发现●

　　外地客户“抄底团购”高端住宅

　　就在上周末,在星河湾采访时正遇上了某网站牵头组织的山西及鄂尔多斯企业家购房团现场看房,据了解,这次总规模约200人的看房团涉及到煤炭、羊绒、建筑等多个领域,大多数企业家身价不菲。4天时间内,他们集中观看了星河湾、山水文园、紫御府、远洋公馆等十多个均价在20000-30000元/平方米左右的高端项目,就在星河湾销售现场,多位客户表示了强烈的购买意向,其高品质高口碑、区域核心地位是买房者下定决心的最主要原因。

　　●综述●

　　城市高端住宅长期看好

　　“在房地产市场,普通住宅是此次危机的直接受害者,价格走势进入下跌周期已毋庸讳言。普通商品房市场由于需求面较大,且总价偏小,更有利于投机性资金的进出,而对金融闸门的严控,尤其是针对第二套房贷之后的限制性政策,更多的是针对普通商品房市场出现的泡沫现象。而高端不动产,因为需求大于供给,因此具备了奢侈品的属性,成深受避险资金青睐的品种,也因此,在楼市政策调整之际,其价格、销售速度所受影响相对要小很多。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

　　针对北京楼市高端住宅今后的市场走势,业内人士分析认为,由于目前政府对房地产市场的关注和鼓励仅表现在保障性住房和普通商品住房领域,高档住宅市场未来仍面临调整的压力,开发商对价格的试探调整和购房者消费意愿之间的博弈还将继续。而目前销售速度放缓,因此市场存量在不断增大,虽然部分开发商已经放慢或缩减了开发速度和开发面积,但目前整体市场的局面在短期内很难得到扭转,市场观望气氛在高端住宅中也还将持续。因此,在四季度及明年,北京高档住宅的平均成交价格将进一步回落,但整体平均价格仍将高于2007年水平。

　　专家同时指出,随着北京房地产业的发展和土地开发政策的深入实施,北京楼市已经迎来一个高端住宅严峻竞争的时代。只有那些综合品质优、具有稀缺价值的楼盘,才能在日渐激烈的竞争中胜出,这也是京城高端住宅持续长期看好的重要原因。(邱旸)