作为对前期国务院支持地方政府施援楼市政策的跟进，上海市政府近期提出了提振楼市的八大新政：出台加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费和进一步规范房地产市场秩序等多项措施，并对于购买第二套普通住房的改善型住房消费，明确要求商业银行给予全面优惠。

　　在八大内容中，减免改善性住房交易成本、提供第二套自住房优惠放贷等的确提升了居民自住型购房消费热情。但是相对于原本早已高高在上的沪上楼价来说，这点优惠政策实在难以与之相提并论。

　　更何况目前中国与全球经济日趋同步，美国次贷金融危机已经对中国实体经济产生了明显的冲击。失业与降薪的幅度在以外企众多的上海经常高达20%以上，部分外资聚集行业，如花旗、美国银行等著名外企集中的金融、IT等行业，该比例甚至高达30%至40%。而通常所谓摒除外来炒房团、真正的上海楼市刚性需求的主力——年轻外来白领精英则成为这场金融危机的主要受伤者。

　　综合购房成本与收入之比来看，实际上上海楼市主力自住消费群体的购房能力稳中趋降，这与时下沪上楼盘均价连续阴跌是基本一致的。要想从真实需求这一端来推动上海楼市销量复苏的话，唯有再大幅降低购房者成本。而从目前已经执行的楼市政策来看，当前的楼市刺激政策实际上已经回到了数年前，但是“零首付”、“购房送户籍”等政策工具已与目前银行紧缩贷款以强化危机时期风险控制、上海市人口准入门槛提高相悖，因而后期在非价格优惠方面，沪上楼市激励政策的空间已经较为有限。

　　目前对于普通中等收入阶层而言，面向低收入阶层的社会保障性住房短期内与其基本无缘，而商品房仍然是其购房居住的主要渠道。对于这部分消费者而言，政府降低自住交易成本在降低整体购房成本方面仅占极小的一部分，最主要的购房压力还是来自于高房价。相对于“购房送车、送装修”等皮毛促销政策，直接降低房价是其最为期待的市场动向。

　　再加上对于未来金融经济走势的判断：楼市开发商将面临更为严酷的市场与融资环境，快速降价以抢占市场份额将成为其主要发展战略，而这种降价预期机制将强化楼市下行压力。因而沪上楼市虽然有八大新政的支持，但回暖仍需慎言。

　　只有楼市价格调整到适合真正刚性需求者购买力范围之内，市场价格体系更趋理性与充分竞争时，申江楼市的春天才会真正到来。(陆志明)