2008年，北京别墅市场与整个楼市表现得“格格不入”，在跌宕起伏的楼市中凸显出一股强大的“免疫力”，部分优质别墅项目甚至出现逆势上涨的现象。2009年，随着楼市整体调整的逐步加深，北京别墅市场的走势变得“扣人心弦”。业内专家表示，除去价格之外，别墅的供应量，产品形态的变化，以及新别墅区的兴起，无疑将左右2009年别墅市场的新一波走向，其中的一些端倪在2008年年末就已经显现。

　　悬念一：是否还有别墅新盘入市？

　　北京别墅市场供应量逐渐萎缩的趋势在2008年就已经表现明显，12月北京别墅只有一个新盘上市。中原地产投资顾问部项目总监徐超也表示，2008年北京别墅新增楼盘不足10个，已达到近些年的最低谷，而政策的限制以及过去两年别墅市场供应过多则是今年萎缩的主要原因。

　　“随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的北京别墅市场放量将日益趋缓，”别墅专家庞博国际的刘东表示，别墅用地禁批之后，虽然开发商在大社区建设时还可以通过容积率平衡等方式进行小批量别墅产品的供应，但新的大面积纯别墅社区已经没有出现的可能，其中独栋产品更是稀缺中的稀缺。

　　不仅是土地资源的日益匮乏，开发商所面临的资金压力也使得别墅这种长线产品的开发有被搁置的危险。五合国际中国区副总经理严涛认为，国内外经济形势的恶化已经使不少开发商的资金链到了几近崩溃的边缘，而在这种形势下，加大对已有产品的销售力度，并暂停一些项目的开工以节约开支成为不少开发商的选择。

　　而作为销售周期较长，占有资金量比较多的别墅类产品，在此时与开发商快速回笼资金的短期战略显然不符合，无疑属于率先被调整的产品。严涛认为，这势必将会使别墅产品的稀缺性在2009年进一步加剧，而其中的顶端产品，独栋别墅将受最大的冲击。

　　据了解，2009年北京别墅市场新供应的独栋类项目将只有泰禾红御等不多的几个，且供应量也极其有限。

　　悬念二：是否进一步提升品质？

　　近年，别墅产品品质的提升幅度相当惊人。以最低端的经济型别墅而论，徐超表示，目前经济型别墅的主流价格已经在700万左右，而在2006年以前，一百万两百万的经济型别墅在北京比比皆是。

　　价格提升反映的不仅是别墅产品的升值，其中包含更多的是产品品质的提升。“现房销售已成主流，”刘东描绘目前别墅产品的变化，度假型、会所型等等针对不同客户群体的产品也日益丰富。如泰禾红御目前基本已经是现房销售，其设计总监郑志刚表示，该项目是为中国目前的顶级财富阶层量身订作的产品，一千万以上的总价实际上也保证了社区居住圈层的一个纯粹性和纯洁性。此外，斥资2亿元打造1.5万平米的超五星豪华俱乐部以及世邦魏理仕专职提供的私人管家顾问服务，也使得泰禾红御与全球顶级豪宅标准气质相符。

　　“预计2009年，别墅产品品质的升级将表现得更为突出，”大多业内专家一致分析认为。

　　悬念三：热点区域是否回归“CBD”？

　　传统别墅区的定位已经很难再适用于新增别墅市场。2008年，受土地匮乏影响，西山别墅区已无新增项目，销售仅靠老盘维持。根据搜房指数研究院的统计，到了2008年9月及10月，北京别墅市场的成交量主要集中在中央别墅区、东部CBD别墅区、城南阳光别墅区，西山别墅区和潮白河别墅区五个别墅板块。

　　显然，传统三大别墅区的格局已经完全被打破，奥北别墅区甚至跌出成交量前五。而在2008年新崛起的别墅区中最“抢眼”的无疑是东部CBD别墅区。

　　业内专家认为，长期的积淀以及近些年基础设施建设的相继完工，位于CBD区域的京东板块已经成为北京新社区中成熟度最高的地方，区域的发展方向已经明确而稳定，尽管在楼市冰期中，位于京东板块各项目的表现仍相对稳健。

　　“长期政策的倾斜将使CBD区域在2009年可能迎来爆发式增长，”业内专家认为，在京津唐一体化、北京市两轴两带多中心的规划下，以及由此带动起来的CBD东扩，已经使京东板块的发展获得长期稳定的政策支持。东部CBD别墅区在2009年的再次强势崛起，已势属必然。