昨日,广州市国土房管局下属的房地产租赁管理所发布《广州市房屋房价租金比研究报告———住宅篇》显示,2007年广州市整体房价租金比为272,投资者至少要22年后才能收回本金。广州市房地产租赁管理所分析说,广州近年的房产投资者更多是期望房价上涨后转手来获得收益,会造成住房市场供求失衡,房屋空置率上升。

　　分析

　　广州住房投资多借房价涨转手赚钱

　　据统计,广州一手房价格从2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米,上升了86%,其中2007年的升幅超过36%。而广州住宅租赁市场一直保持平稳,租金水平增长缓慢。

　　报告指出,随着前几年广州市房价的上涨,广州的房价租金比由2005年的202上升至2007年272的水平,即投资回报率只有4%多一点,相当于现时一年期存款利率水平。按照国际普遍认同的标准,房价租金比正常水平通常在200-300左右,而广州市房价租金比已经由前几年处于合理水平的低位上升至272,房价有高估的风险。

　　2007年,广州市整体房价租金比为272,这个数字意味着什么?对于购房投资者来说,不考虑诸如通货膨胀等其他因素影响,投资者至少要在272个月也就是22年后才能收回本金。

　　对此,广州市房地产租赁管理所分析说,广州近年的房产投资者的投资方式并不是为了买房之后出租来做长线投资赚取租金收益,而更多是期望房价上涨之后转手来获得收益。“这类投资者的增多必将为房地产市场的健康发展留下隐患,会带来住房市场供求失衡,房屋空置率上升的现象。”

　　现状

　　外围区域房价过高风险远大于中心区

　　从各个区域来看,外围区域的房价租金比中心各区高。外围区域如黄埔、原芳村和番禺2007年房价租金分列全市前三位,达到了280-320的高位。

　　在上一轮全市一手房价快速上升的带动下,外围区域住宅二手价格也大幅飙升,但在这一过程中缺乏租赁需求的有力支撑,致使房价租金比普遍在临界点300左右的水平。投资回报率只有3%左右。报告指出,过快上升的房价缺乏实际需求的支撑,房价过高的风险远大于中心区。

　　中心区域住宅房屋的长期投资价值则明显高于外围区域,尤其是老城区越秀区和原荔湾区,房价租金比大致处在200-220的水平,显示出良好的置业和投资潜力,老城区的房价水平是较为合理的。

　　报告分析称,由于广州自身租赁房屋数量众多、类型多样,虽然整体市场的租赁需求庞大,但市场的供应仍能有效满足需求,尤其是大量低廉的城中村房屋、房改房的存在,一定程度上制约了整体租金的上涨,所以租赁市场发展一直比较稳定,2007年租金升幅只有6%左右。

　　预测

　　越秀荔湾珠江新城仍是投资优质选择

　　随着楼市宏观调控作用逐步显现,广州一二手房价都出现了理性回调的迹象。去年初开始,不少一手楼盘都出现了不同形式的降价优惠促销,受此影响,二手住宅房屋价格也有下调趋势。

　　报告指出,随着住宅销售市场的逐步回归理性,广州市住宅房价租金比持续上升的趋势将受到很大抑制。中心城区尤其是越秀区和原荔湾区,由于房价租金比相对合理,凭借其各种优越的条件和稀缺性,将仍然是住宅置业和投资的优质选择。

　　天河区2007年房价租金比相比其他中心城区水平也较高,这主要是受珠江新城房价租金比过高的影响。报告预测,随着珠江新城各项配套的逐渐完善,商业氛围的日益浓厚,必将是天河区继天河北板块后,下一个高端房屋租赁的集中地,从而带动天河区整体房价租金比回复到比较合理的水平。

　　名词解释

　　房价租金比　　

　　每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。

　　一般情况下,若要满足5%-6%的投资回报要求,房价租金的比值为196-232。如果房价租金比超过300,说明该区域房产投资价值变小,房价高估；如果低于200,说明改区域投资潜力较大,房价泡沫不大。(记者/郑佳欣实习生/王俊)