主持人： 唐文祺

　　嘉宾：上海汉宇地产董事总经理施宏睿

　　统计数据显示，2009年3月份，上海全市二手房成交量为25717套。与去年同期相比，成交涨幅可达74.48%;而环比增幅则高达72.79%。单月25000多套的成交业绩，是实行宏观调控四年以来，上海二手房市场成交量的最高纪录。这种“热度”是短期爆发还是会长期保持？未来市场态势将会如何？

　　主持人：今年3月份的上海二手房市场出现大幅回升，这是由什么原因引起的？

　　施宏睿：汉宇地产的统计数据显示，今年3月份的成交增幅非常明显。值得注意的是，这种增长幅度并非偶然。在此之前，2月份的二手房成交环比增幅已经超过70%，3月份的成交量是在此基础上再度出现大幅增长。

　　回顾一下这四年来的市场发展过程，这种态势的增长其实还是有迹可循的。实行宏观调控4年来，月成交量呈现明显突然峰值的，只有2006年的6月、8月这两个月份。这两次的成交大幅放量，与税收政策出台的时间节点不无关系。前者是营业税征收期限从两年变为五年开始执行，后者则是二手房转让开始缴纳个人所得税的节点，导致市场成交在这两段时间内大量释放。

　　我认为，成交量的大幅释放，与政策效应仍然有着紧密关联。一方面，自去年下半年起，旨在促进房地产消费的利好政策便层出不穷，从政策效应的作用期来看，市场信心应该会在今年明显恢复。另一方面，2008年的全年月成交量均徘徊在15000套以下，在这种低迷态势影响下，大量需求积压之后导致成交火爆。

　　主持人：您认为4月份的市场情况将会如何发展？

　　施宏睿：目前全球金融危机蔓延，拉动内需是促进中国经济回暖的重要手段，而房地产业是否能够实现平稳，更是一个具备代表性的指标。不过，从过去几年市场的走势来看，成交放量之后通常会进入一个萧条期。比如说，2007年5～9月，在月成交量2万套的高位运行5个月后，市场成交迅速下滑至15000套，这一成交量在2008年维持了一年之久。

　　在今年3月份的成交放量之后市场会否再度低迷？我认为，未来市场可能还会趋于平稳。从如今上海二手房市场的价格来看，2月比1月上涨1.98%;3月比2月上涨1.9%，月度的平均房价涨幅不到2%。而一般来说，如果月度涨幅超过5%，或者累计增长超过10%的话，需求会受到抵制，市场则会出现变盘的可能。所以说，如果楼价在未来几个月内仍然平稳，则行情继续，但一旦价格表现不理性，则可能再度陷入低迷。

　　主持人：对于许多购房者来说，最为关心的一点是，现在能否入市购房。您如何看待这个问题？

　　施宏睿：对于具备刚性需求的购房者来说，房价是否已经调整到心理价位是主要考虑因素。而前面也提到，价格受到供求关系影响较大。那么从成交量来看，4月份会否再度出现成交大幅提升的情况呢？

　　首先从成交规模来看，虽然很大一部分属于2008年的积累需求，但这部分需求规模并不很大，根据测算不会超过3万套。其次，房价环比持续上涨的趋势，可能会抑制一部分购房者的入市需求。最后，目前上海全市的挂牌房源在急剧下降，总计可供出售的普通住宅仅为47000余套，月度新增房源仅为5000余套。房东惜售、反价的现象在蔓延之中。很有可能，买卖双方会再度进入僵持状态，因此预计在房价保持稳定的情况下，未来几个月内市场行情可能仍会延续，但大幅突破的可能性不大。当然，如果房价持续保持平稳，具备刚性需求的客户可以选择入市购买。