“豪宅”是近期东莞房地产市场最受关注的产品，随着五一营销大战的临近，这些高端项目纷纷抢闸入市，成交量随势上升。

　　不过，在目前经济低迷的情况下，豪宅扎堆上市，会不会难以消化？对于市民的这个疑问，一些开发商认为，金融海啸影响的只是消费预期，事实上东莞市民的购买力仍存在。

　　而不少市民则感慨，虽然房价没有明着涨，但现在市场上高端产品层出不穷，无形中也拉升了均价。

　　市场现状

　　　　豪宅蜂拥入市 成交均价大涨

　　“虹溪诺雅要打造成珠三角最顶级的大宅”、“海蓝湾主推260～380平方米的联排别墅”、“国际公馆·香榭里联排别墅独立私享空间彰显大宅气度”……一时之间，各种别墅、类别墅、豪宅的广告充斥整个东莞楼市。

　　信息时报记者踩盘发现，随着五一营销大战的临近，东莞不少高端项目均加大了推广力度。在旗峰山周围，就有星河传说、旗峰天下、锦绣旗峰、峰景高尔夫别墅等高端楼盘；水濂山板块，也聚集了御花苑、清华居、御泉山、金域中央、百悦尚城、中信森林湖等几大高档楼盘；松山湖板块则有松山湖一号、锦绣山河和长城世家三大楼盘。

　　联华国际副总裁黄健曾表示，根据联华统计，目前市场上有近3700套豪宅。豪宅货量的增加，拉升了东莞的成交均价。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周东莞住宅签约均价约5810元/平方米，环比上涨12.5%，均价达今年以来的最高峰。“主要原因是以别墅为代表的高端住宅成交比重得到增加。”合富辉煌研究部副经理李兴旺表示，比如上周6000元/平方米以上的住宅成交面积比重约23.1%，环比增加1.6个百分点；其中别墅成交面积比重11.1%，环比增加了4个百分点。

　　同时，别墅成交均价环比也大幅上涨。据了解，上周东莞别墅签约均价约18564元/平方米，环比上涨47%。“主要由个盘带动，如御泉山签约1.04万平方米，约25套，均价17622元/平方米，面积占东莞全市比重达8.3%。”李兴旺表示。

　　　能否消化？

　　　　买家信心恢复 销量有望回暖

　　东莞市深建房地产有限公司营销总监刘燕妮分析认为，2008年东莞豪宅市场较为低迷，别墅及大户型项目都推迟了上市时间。2009年受政策等各方面利好的刺激，价格回归成交量上扬，客户置业信心得到恢复，改善型需求得以释放，因此，市场上别墅、类别墅和大户型洋房纷纷加大或加快上市节奏。

　　但是，在目前经济形势仍未明朗的情况下，豪宅扎堆上市，会否难以消化呢？东莞市高田房地产开发有限公司副总经理翁其怡认为，高端产品在东莞固然拥有一定市场，但作为豪宅项目的客户群，高端客户受金融危机的影响也是最大的。“在去年爆发的金融海啸中，受影响较大的都是一些实业家、港商、台商等。他们基本都不是首次置业，不是刚性需求，所以，不是太诱人的物业他们是不会出手的。现在看来，高端产品也没有以往卖得快。”

　　中天力通营销部副总经理朱必步认为，由于政策导向效应渐显及大户型稀缺价值的日益呈现，大户型势必成为紧俏货，升值潜力明显。对于有一定消费能力的购房者来说，是个不错的选择。只是在当前的楼市状况下，多以刚性需求者为主，购买力有限，大户型短期内难热，这也是目前楼市出现两极分化现象严重的最根本原因。

　　瑞峰置业总经理陈强也指出，别墅产品的消费群体往往受金融危机影响更明显，他们现有的居住条件一般比较理想，换房需求并不明显，因此预计这批别墅产品消化的时间成本会比较高。

　　但李兴旺则对豪宅的前景颇为乐观，他认为，从成交量看，肯定是中低价位的楼房成交比重大；但市场对地段好、品质高的高端产品的需求量也不小，因为高端产品的保值性要远高于中低端产品。“去年经济形势那么差的时候，金域中央、尚书银座、锦绣山河等高档楼盘的销量并不差，尤其是那些有品牌优势、资源又稀缺的楼盘。”

　　如何竞争？

　　　　提升附加值 避免同质化

　　现阶段楼市供应量很大，不可避免会出现同质化竞争，产品在竞争中应如何突围？宏远地产发展研究部经理罗雄认为，别墅用地审批拉闸门后，别墅、类别墅产品将成为稀缺性资源产品，其保值、增值的前景比洋房好很多。要突破市场同质化竞争的尴尬，豪宅和类豪宅产品在营销上要突出品质和资源优势，并通过增加楼盘的附加值和提升楼盘的文化氛围等软实力，快速调整产品定位。

　　联华国际CEO童渊则认为，要想从竞争中胜出，很重要的两点就是做好产品和服务，同时，要发挥好自身的地段、人文、环境优势。“比如星河传说就位处东莞市中心区，又在旗峰山脚下，景观资源和人文环境都非常不错，适合定位为高端产品。”

　　东莞市房地产业协会副秘书长张自立认为，尽管金融海啸对东莞经济造成不小的影响，但任何时候都应有各层次的产品供给消费者，这才是一个正常的市场。

　　与之持相同观点的深业地产御泉山项目经理熊思杨称，无论在怎样的市场环境下，某种定位的产品仍存在集中的消费群，问题在于楼盘凭借什么条件去吸引到这批消费群。“比如深业地产开发的御泉山由于自然资源并不突出，因此在产品户型设计上另辟蹊径，60套纯独栋别墅在别墅市场一枝独秀，开创了独栋别墅户型的先例。”

　　消费者声音

　　　　莞市区“4字头”房子难求

　　“虽然房价没有明着涨，但现在推出的多是一些高档产品，无形中也提升了房价，现在我们想找一些低价位的房子都难了。”住在东莞南城建设路附近的市民郭先生说，去年9月金融危机爆发后，东莞楼市不但涌出大量单价4000元/平方米以上的楼盘，甚至“3字头”楼盘都为数不少。“那时就连市中心区的楼盘价位都不高，比如鸿福路上的塞纳城市家园，还有城市风景等楼盘，虽然不是大社区，但地段都非常不错，均价也才4000多元/平方米。而现在，这么低价格的房子已难求了。”

　　合富辉煌东莞研究部的数据显示，去年10月，城区共49个楼盘有住宅成交，其中均价5000元/平方米的楼盘有20个，占40.8%。然而现在情况已悄然变化，东莞市民刘先生说，他最近跑了好几个楼盘，发现原先“4字头”的都卖得差不多了，“3字头”的也涨到了“4字头”。

　　目前，东莞市区楼房的成交均价在5200元～5300元/平方米之间，而去年10月左右的成交均价才4900元/平方米左右。“五一我们也想去看房，但现在看到的楼盘信息基本全是‘臻品美墅’、‘美景豪宅’之类的高端产品，低价位房子的选择面已越来越窄了。”刘先生无奈地说。

　　投资建议

　　　　小户型较难转手

　　目前，经济形势虽然尚未很明朗，但楼市回暖的声音一浪高于一浪，一些投资者开始按捺不住。业内人士认为，相较小户型，大户型、高端产品更适合投资。

　　东莞合富辉煌研究部经理林毓群建议，投资者首先要看个人资金链的情况，如果资金不充足，那现时还不到出手的时候。其次是注意投资产品类型。“我本人不太建议买小户型投资，比如宁愿买140～160平方米的产品，也不建议买80平方米的产品，因为这类产品在转手时很难找到买家。”

　　“金融风暴下的别墅投资价值更凸现。”中原地产市场研究部经理车德锐分析，每一次市场调整，每一个重大利空打压，都是逢低买入别墅的好时机。具体到区域选择上，车德锐认为，在东莞投资别墅可多考虑中央生态区，该区作为城市中心区的一个生态资源最集中的板块，山水自然资源非常丰富，同时区位上处于城市中心区的近郊，离CBD仅10分钟车程，广深高速近在咫尺，还有快速环城路通向周边镇街，近期动工兴建的轻轨2号线首期工程也贯穿其中，同时还可享受城市中心的市政生活配套资源，因此后市的别墅供应稀缺性也会越来越凸现。