本报在5月5日C03版报道了《投资客重出江湖,深圳客淡出东莞》,受到了不少东莞房地产业内人士的关注。对于现在投资客重出江湖的事实,翻看国内几家门户网站的新闻可以发现,国家级的专家对五一小阳春并不“感冒”,纷纷预测五一小高潮过后,楼市将迎来新一轮的冷淡期。购房者对目前房地产的价格走势仍然处于混乱状态。

　　就目前的房价而言,东莞的购买力是否能够承受?房价是否处于合理的投资区间?为此,记者采访了中原市场研究部的分析师。

　　成交均价已经回归合理水平

　　问:经过去年的调整,从目前的成交看,东莞的房价基本稳定。有消息指出,5月过后房价可能还有会一波回调行情。对此,中原市场研究部是如何看待的?目前这个价格还有可能下跌吗?

　　答:首先,房价的涨幅通常有个区间,这个区间的上限有两个主要指标:一是城市的国内生产总值,二是城市居民人均可支配收入,下限是物价的上涨水平。城市国内生产总值反映了一个城市的经济增长总量,人均可支配收入反映的是居民的消费能力。商品的价格涨幅在可支配收入的涨幅内,居民是可以接受的。居民可以在不减少其他商品消费的同时,增加对某种商品可持续的消费。从长期而言,房价与收入的增速应该相等。如果房价比收入增长得快,房价收入比变得过大,人们将买不起房。物价水平涨幅为下限。考虑商品房作为投资品,有增值保值性。

　　房价涨幅在2004年跌破CPI增幅,明显价值低估。2005年,房价涨幅基本与收入增幅同步。2006年,房价涨幅突破收入增幅上限,但低于GDP增幅,说明东莞的房价涨幅开始偏离合理区间。2007年,房价增幅则快速突破GDP增幅上限,并且远远站在了GDP增幅和收入增幅之上,说明房价过快增长。2008年,房价增幅快速回落至收入增幅与CPI增幅之间,增幅趋向合理。

　　从2004-2008年的发展来看,东莞近五年的GDP复合增长100.3%,近五年城镇居民人均可支配收入复合增长47.5%,取两者均值73.9%,按照2004年东莞商品房均价3336元/平方米计算,2008年的合理商品房均价应为5801元/平方米。因此,综合经济的发展和居民收入的增长分析,2009年第一季度东莞全市商品房成交均价5849元/平方米已经回归到了合理水平。

　　房价已与购买力相匹配

　　问:从五一期间的城区楼盘的销售可以看出,销售量跟去年同期相比有了不少提升,有几个公寓盘还出现了销售火爆的行情。这是否可能说明,东莞购房者已经接受了目前的价格?

　　答:评估购买力是否能够承受目前的东莞房价,主要参考两个指标:一个是房价收入比,二是供楼负担比。房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值,供楼负担比是指住房月供占家庭月收入的比值,两者用于判断居民住房消费需求的可持续性和有效购买力状况。按照国际惯例,目前比较通行的判断是房价收入比在3—6倍之间为合理区间。如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重即供楼负担比应低于33%。近五年来,东莞的房价收入比在6—7倍之间,供楼负担比在32%—42%之间。2008年的房价收入比接近6,供楼负担比在33%以内,说明目前东莞的房价已经基本与购买力相匹配。

　　是否适合投资?

　　问:五一期间,投资型公寓产品又开始大行其道,东城有不少楼盘都出现不错的销售业绩。如何看待时下的房产投资?

　　答:房地产市场既有消费属性也有投资属性。从房地产投资角度,评估目前东莞的房价水平是否进入合理投资区间,需要引入两个指标:“市盈率”(房价/年租金)和“租售比”(房价/租金单价)。用这两个指标可以判断是否具有长期投资价值。

　　合理的市盈率在12.5倍以内。简单来说,就是投资房产可以在12.5年后收回成本,年收益率为8%。但投资房产不仅要看市盈率(PE),更要看PEG(市盈率成长性比)。PEG是市盈率/(收益年均复合:成长率×100),一般要求PEG至少等于1,PEG越低越安全,越值得投资。2008年东莞商品房的市盈率是25.8倍,远远高于合理的市盈率,年收益率仅为3.88%,与银行储蓄存款利率相当。从市盈率成长性比来看,预期收益率必须达到25%以上才值得投资,也就意味着房价必须上涨20%以上才行。按近五年东莞房价平均增幅13%计算,不考虑目前的调整期因素,房价至少也要两年时间的上涨才能使投资保本不亏。

　　另外,从租售比指标看来,合理的租售比区间为150-230倍。租售比指标能够比较客观地反映出当地房地产市场的供求状况；由于租房体现的是一种真实的居住需求,因此当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时,就表明该地区的房产市场存在着价格虚高,租赁需求不足从而导致房价有下调的压力。从东莞近五年的租金水平增长情况来看,基本是处于平稳态势。进入2008年,由于东莞受国际金融风暴影响及东莞自身的产业转型升级调整,新莞人流出比较明显,从而导致住房的租赁需求有所下降,空置率明显上升。2008年东莞商品住宅租售比高达309倍,已经远远高于合理的区间。

　　长线投资潜力大

　　问:按上述“市盈率”和“租售比”来分析,目前短期房产投资似乎还是不合时宜。那么长期来看,东莞房地产投资还有上升空间吗?

　　答:长期看东莞房地产的投资潜力空间。房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象,并形成未来的空置,合理的区间在10%以内；房价增长率与GDP增长率之比主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。从东莞近五年的相关数据看,两项指标都在合理区间,而且还有比较大的潜力空间。长期而言,东莞的房地产市场在经济的持续快速增长的支撑下,还有很大的发展空间。

　　东莞房地产开发投资未来仍有较大的发展空间,商品住宅的市盈率具有高成长性,因而长线而言,投资东莞房产升值空间非常广阔。所以建议投资型购房者考虑长期投资。