房产理财

　　我在建国门的一家外企任职，月薪8900元。我有一套位于安贞小区建筑面积48平方米的公房。我计划两年内结婚，想和女友购买一套较大的婚房。我女友月薪为3500元，两个人每月固定的生活支出为4000元，目前有18万元存款。请问怎样才能更好地实现置业计划？———赵先生

　　从赵先生和冯女士目前的经济实力来看，两个人月收入共为12400元，可以保证每月有8000元左右的存款，具备一定的贷款偿还能力，但两个人仅有18万元存款作为购房首付款，并不是很充裕，因此，针对两人的情况有两种方案可选。

　　方案一：积攒首付款，推迟两年买房

　　按照首付三成算，18万元存款，只能购买到60万元左右的房产，北京城区内最低的二手房单价均在万元以上，60万元最多能买到60平方米的房产，不能满足赵先生的要求。因此建议赵先生推迟两年购房，积攒首付款。

　　两年后，两个人可以积累8000元×12×2=19.2万元，于是可以支配18万+19.2万=37.2万元作为占比三成的首付，经计算后可购买总价在124万元、建筑面积较大的房产。但在这种方案中，家庭资金的利用较为紧张，并且在买房时，需要贷款的金额在124万-37.2万=86.8万，按照等额本息、优惠利率、贷款二十年来计算，月还款额为6551.1元，占到家庭收入的48.8%，还款压力较大，同时两个人这两年要继续居住在48平方米的一居中，并且要承担房价上涨带来支出增加的潜在风险。

　　方案二：“小房换大房”马上买房

　　赵先生可以先将名下的房产卖出，目前安贞区域小户型公房的单价约为15000元/平方米，可以卖到72万元。这样赵先生首付款支配的资金为72万+18万=90万元，建议赵先生拿出70万元作为首付款，其余作为筹备婚礼等费用。从购房的区域选择上，赵先生及其女友两人工作的地点均有地铁，可以选择在地铁沿线地带购房，推荐的区域如13号线的芍药居，距离两人上班地点较近，另外定福庄区域次新房集中、性价比高。

　　目前芍药居、定福庄两大区域内普通住宅二手房成交均价分别为12500元/平方米、11000元/平方米。建筑面积在100平方米左右的房产总价在125万元左右，这两个区域交通便利，生活配套齐全，房源放量非常充沛，比较适合赵先生的购房需求。在这个方案中，赵先生首付70万元，贷款55万，贷款年限二十年，按照等额本息、基准利率计算，赵先生月均还款额为4542.4元，占到家庭月收入的3成左右，比较合理。(记者 杨娟娟)