今年以来，每平方米4万元以上的楼盘屡见不鲜，曾经电影台词中的疯话变成了现实———

　　"2000美金？那是成本！4000美金起。你还别嫌贵，还不打折。"这句经典台词在当年《大腕》上映之后被喻为著名的地产疯话，听了之后让人捧腹。短短几年时间，当人们再听到这句话时，却一点也笑不出来了。因为北京楼市不幸被疯话言中，不仅变成了现实，甚至现实已经大大超过了当年的疯话。

　　今年以来，北京出现了一批售价在4万元每平方米以上的楼盘。据记者的粗略统计，此类楼盘在十个以上。而且随着北京房价的整体快速上涨，这类"疯话楼盘"还有进一步增加的趋势。许多楼盘正在酝酿着冲击4万、5万甚至最高的价位。

　　●"疯子"成楼市先知

　　之所以人们当年听了地产疯话就好笑，因为那是从"疯子"嘴里说出来的话。思维正常的人是不会这么说话的。但"疯子"与先知往往就差一步。在今天来看，"疯子"已经成为先知。因为他说的"疯话"已经成为现实了。

　　在《大腕》上映之时，北京售价在3000美元每平方米以上的楼盘屈指可数。但时至今日，售价在4万元人民币每平方米以上的楼盘恐怕屈指已经数不过来了。

　　据了解，位于东直门内的NAGA上院售价41000元每平方米，位于昆仑饭店西侧的昆仑公寓售价53000元每平方米，位于国贸对面的银泰中心·柏悦居43000元每平方米，柏悦府70000元每平方米，正在准备正式销售的盘古大观售价在53000元每平方米，PEJKINGHOUSE首府最高售价也到了40000元每平方米。诸如此类的楼盘还有不少。

　　这类售价在4万以上的楼盘，多数集中在东部CBD商圈。北部则主要集中在奥运村商圈。西部则主要集中在西山一带。南部目前还没有出现此类"疯话楼盘"。

　　●"疯话楼盘"追求奢华不可复制

　　40000元每平方米的楼盘，用豪宅来容易一点也不夸张。但并不像地产疯话里所说的"只买最贵的，不买最好的"。这类楼盘之所以卖这么贵，还是有一些一般楼盘不可比拟之处的。

　　首先必须位置极佳是它的先决条件。要么占据城市核心位置，如CBD、奥运村等；要么占据优秀的自然环境资源，如香山等。综观这类楼盘，位于CBD商圈以及其辐射区的所占比例最大。如PEIKINGHOUSE首府、丽舍、银泰中心等位于CBD商圈。而盘古大关则紧邻水立方和鸟巢。占据核心地段、核心资源，不可复制性是这类楼盘能取得超市场价格的先决条件。

　　其次，此类产品不仅单价高，而且面积普遍较大，总价一般在千万以上。三四千万一套的也不在少数。据盘古大关的销售人员介绍，户型面积全部是618平方米，一套总价就是三千多万。PEIKINGHOUSE首府的户型也普遍在三四百平方米，一套的总价也要一两千万。可以说，此类产品的总价绝大多数都在千万以上。在追求大面积的同时，空间尺度的奢侈也是他们的诉求点之一。盘古大关面宽达16米，层高3.75米；首府官邸400平方米的大平层，直线面宽30米，转角阳台达270度。

　　再次，这类售价在40000元以上的楼盘，无论是建筑外立面的设计，还是室内设计，甚至园林设计都邀请国际级的大师来完成。CBD首府别墅的500平方米的大户型的精装宅间园林由国际著名华人景观设计师陈跃中先生亲自操刀设计和督造。首府·官邸精装样板间，由亚洲顶级华人室内设计大师邱德光先生和意大利著名室内设计师、曾执笔法拉利总裁别墅设计的法布里奥先生分别操刀。

　　绝大多数都带有豪华装修。厨卫设备和室内配饰以及家具，基本上可以包含目前世界上所有顶级品牌产品。几十万甚至上百万的橱柜、按摩浴缸成了这类产品的标配，甚至一个沐浴花洒就价值十万。另外，居住的私密性和安全性也是这类产品必不可少的。一般此类产品都是一楼一户，最多两户，磁卡电梯直接入户。而盘古大关更是做到了一户两梯。

　　●"疯话楼盘"住的全是富豪

　　四五万对许多工薪族来说，意味着一年的收入。但对于高档住宅中的高档产品来说，意味着只是一平方米的价格。如此之高的价格，动辄上千万的总价，这样的房子卖得出去吗？究竟是什么人在买这种豪宅？恐怕是许多人都想知道的。

　　不用多想，能买得起这类豪宅的人士自然是这个时代的成功人士，身份肯定是以亿为单位的。从盘古大关和首府销售负责人处了解的情况是一致的："买我们房子的人都是亿万富翁，而且一般都不止两三个亿。"在盘古大关的销售现场记者看到，看房的人络绎不绝。首府的销售负责人介绍，近两年中国的经济高速增长，尤其是股市大火，几乎每天都在创造着亿万富翁。在首府的客户中有20%到30%是股市投资者。从开发商处了解到的情况看，目前这类产品并不愁卖。

　　有业内人士认为，此类产品的买家对产品的需求只占50%，另外50%则需要产品来满足他们的身份的标志和欲望。这种心理的诉求是必不可少的。

　　盘古大关的销售负责人告诉记者，成功人士拥有顶级公寓，一为收藏；二为投资；三为社交；四为居住。依重要程度，自上而上，呈梯次排列。尤其是对拥有不可复制的私人会所的需要，

　　已经是成功人士身份的象征。这样等级的私人会所，中国的精英人物需要，国际上的财富精英也需要。

　　●各方评说"疯话楼盘"

　　对于北京这么大的市场来说，十几个售价在4万以上的楼盘，一两千套豪宅中的豪宅，虽然在总量上只占很小的比例，但却意味着至少要有一两千个亿万富翁在北京落户，对市场的影响不容小觑。

　　北京师范大学房地产研究中心王宏新博士认为，这属于正常的市场情况，是特定消费群体和特殊产品的结合。中国经济经过十几年高速发展，必然会出现一批收入很高的阶层。目前房地产市场重点要解决的是中低收入的居住问题，而不是限制高收入阶层的消费问题。虽然这类楼盘会对周边楼盘产生一定的价格辐射作用，对周边市场产生一定的影响，但也会在市场正常的价格浮动范围内，不会对市场产生负面影响。

　　但北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋却并不看好此类产品的市场前景。认为，炒作成分远远大于产品的本质，而且成交情况不好。"不排除这类产品中有个别地段和产品不可复制的楼盘卖得很好，但大多数却酝酿着很大的风险。开发商对市场预期过高，会造成有价无市。"(周宏 徐曼)