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业内人士提醒:二手房交易双方诚信须格外关注

2008年02月29日 10:57 来源:新闻晨报 发表评论

  买方没有按照合同的约定付款、出售房屋存在抵押问题、房子已经易主可是户口却还“赖着不走”……二手房交易中,买卖双方的诚信度不足有时候也会引发纠纷。无论哪一方在买卖中不配合都会影响交易的顺利进行。

  联业律师事务所的王展律师认为,卖方的风险主要来自房款的收取:办理了房屋产权转移手续后,买方主观上拖延付款或拒绝付款;买方如采用贷款方式买房,可能存在未能通过银行审查或是银行未能及时放贷的客观问题,导致买方拖延付款或无力付款。这就需要了解买方的经济情况与信用情况,一般可通过了解对方的职业、家庭成员情况等进行大致评估。同时,卖方需要在合同中明确相关的违约责任,约定逾期付款的违约金。

  而对于买方来说,由于信息不透明,卖方信用不够,以及对相关信息的刻意隐瞒等原因,面临的风险相对较多。主要集中在以下方面。

  产权状况不清晰对策:看相关证件

  合同已经签完,房款也交了大半部分,这时却忽然多出一个“产权共有人”说房子不卖了。遇到了这样的问题,买家难免要跳脚,资金的风险也随之上升。

  在交易中,为了将房屋“推销”出去,卖方总会对房屋的相关状况进行一番“美化”。其中,也包括了房屋的产权状况。产权问题是买方在交易中最大的安全隐患。因此,对于房屋的产权状况,不能轻信卖方的口头告知,还是要眼看为实。买方一定要查看房屋的房产证,了解一下产权人、产权共有人、房屋面积、坐落位置等基本情况。除了房产证之外,其他的证件也需要查看,如户口本、身份证等,如果是房屋有共有人,还应当让卖方提供共有人出具的同意出售的书面证明。

  买卖之前出租中对策:查是否承租

  买卖淡季时转售为租,等待行情看涨了再次挂牌出售,这是很多房东应对市场变化作出的调整。于是,不少房屋在买卖时还涉及到了另一方:承租人。

  曾经发生过这样的案例:买卖双方在承租人不知情的情况下签完了买卖合同,承租人知晓后,向法院提出起诉,要求优先购买权。

  承租人在同等条件下,享有优先购买权,可以优先购买房屋,这通常被很多买卖双方所忽略。如果在买卖中侵犯了承租人的优先购买权,那么即使是谈成了的买卖也很有可能就会“黄”掉。因此,买方在签约前应该到现场去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在着租赁关系,那么买方应该查看由承租人出具的放弃优先购买权的书面证明。

  房屋遗留户口问题对策:留联系地址

  如今的二手房,不少都经过了多次转手,难免会有些“历史遗留问题”,户口就是一个。有些房屋甚至有“前房东”的户口还留在房子里的情况。如果房屋过了户,但是户口却因为上家没有迁走而迟迟迁不进,买家的心里难免会有疙瘩,可能还会产生影响子女升学等一系列问题。如果上家就此消失,前任的户口成了“疑案”,以后要转手也会遇到不少麻烦。

  因此,在买卖过户前,买家必须了解房屋的户口状况。如果房屋内还有户口在,双方就要在合同中明确迁出的日期,并保留一部分房款在户口迁出后支付。

  此外,业内人士还建议,在交易中买家最好要掌握卖家的联系地址,而不是光留一个电话号码。这样,如果在交易中或者交易后出现了纠纷以及户口迁出、水电煤过户等问题,也可以方便找到对方共同解决。

  律师视角:市场越波动,当事人诚信问题就越突出

  2006年末至2007年底楼市大起大落的一年间,发生了这样一个二手房买卖双方“斗智斗勇”的故事。

  买卖双方于2006年7月2日签订了买卖合同,约定在6个月内办理过户手续,同时支付除首付外的剩余房款59万元。6个月后,买方由于自身原因,未能按照原买卖合同规定期限付款,但愿意按照约定支付违约金,于是双方签署了《补充协议》继续履行合同,并口头约定2007年11月30日之前办理房屋过户手续,同时买方支付剩余房款。

  2007年11月2日,买方忽然收到了卖方《解约通知函》,称因买方未按2006年7月2日签订的房屋买卖合同支付房屋余款而单方解除合同,并要求买方承担违约责任。在买方出示了第二次约定出售的证据之后,卖方一面发函催促付款,而当买方真要付款时,又刻意回避,另一方面又挂失补办产证准备将房屋另行出售。

  律师认为,这个故事中买卖双方谁对谁错还没有一个定论,但是故事的相关事实折射出了这样一个现象:房地产市场越有波动,房地产交易中当事人的诚信问题就越突出。尤其在交易时间较长,市场又大起大落的时候,这一点更加需要被买卖双方关注。(张薇)

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