根据北京中原最新公布的数据显示，2008年11月，北京中高档住宅的平均租金44.3元/平方米·月，环比下浮1.59%，其中一、二、三居室的租金分别为2908元/月、4512元/月和6199元/月。同时，从北京中高档二手商品房的租赁成交量变化上看，11月成交量也有一定下浮，环比10月份下浮了2.78%。专家认为，当前租赁市场的不景气与当前经济形势有很大关系，而在北京不同区域，造成租赁市场低迷的原因各不相同。

　　●朝阳区●

　　国际经济形势影响高端租赁

　　朝阳区的租金价格水平，由10月份的48.6元/平方米·月，下跌为11月份的47.9元/平方米·月，环比下浮1.38%。专家分析其主要原因为，近段时间国贸、CBD等几个相邻的商圈中的一些企业 “裁员”或“减薪”，一些原来有意在该区域租房的客户，由于自己的经济收入受到了影响，都转向了郊区，使得一些区域出现了租客流失的现象。其次，一些租客租赁合同到期，由于自己收入减少，转而去寻找一些租价较低的房源。另外，传统租赁淡季的到来，换房的租客也少了很多，种种原因使得该区域租赁价格出现了一定的下浮。此现象也影响到了周边的崇文、宣武等一些区域。

　　而世邦魏理仕的相关专家则认为，在美国愈演愈烈的金融危机的影响下，未来一些海外公司可能会削减员工到北京的外派计划和居住预算，这对朝阳区尤其是CBD附近的高档住宅市场需求将产生影响。

　　●海淀区●

　　“就业”压力转嫁租赁市场

　　海淀区租金价格由10月份的49.7元/平方米·月，下跌为11月份的48.8元/平方米·月，环比下跌了1.82%。该区域的主要承租人群为一些高校学生、IT产业人员、公司白领等，今年严峻的就业形势使许多将要毕业的高校学生不得不推迟离校计划，此外，在该区域工作的一些公司职员换房现象也有所减少。另外，一些业主的心态也发生了变化，冬季为传统的租赁淡季，年关将至，假期到来，如果房屋现在租不出去，将可能会空置三四个月，一些业主为减少房屋空置成本，不得已降价将房屋出租。

　　●亦庄●

　　受困“减薪潮”

　　亦庄区域租金价格由10月份的29.2元/平方米·月，下跌为11月份的28.4元/平方米·月，环比下跌了2.83%，成为租金价格下浮最大的区域。分析其原因，除传统淡季来临、影响租金价格变动外，主要原因为，该区域租赁主体人员变动和经济收入的变化较为明显。亦庄经济技术开发区内共有3000多家企业，涵盖了电子信息、生物、医药、软件制造、物流等众多领域，但是面临全球性的经济危机，各大企业纷纷采取措施应对，“减员”、“减薪”或停止招收新入职人员等。这些应对措施使得该区域租赁主体即这些企业的白领、职工、中高层领导等人员出现了变动，而且租赁主体的经济收入也发生了变化，使得该区域的租金价格大幅下降。

　　●预测●

　　租赁价格将继续下行

　　由于受到传统淡季和全球金融危机的影响，租赁市场的一些业主心态和租赁主体的经济收入都发生了一些变化，11月北京市中高档二手商品房租赁均价出现了一定的下浮。加上明年春节比历年提前了半个月，一部分外地来京务工、求职人员已经开始提前离京，北京市租赁市场需求持续减弱，而房源供给量不断增加。预计12月份租赁市场供需不平衡将会进一步的扩大，一定程度上将影响租金价格继续下行发展。

　　世邦魏理仕研究部董事覃晓梅表示，接下来的圣诞和春节假期是高档住宅租赁市场的淡季，加之动荡的经济形势，2008年四季度至2009年的高档住宅租赁市场前景并不乐观，目前一些小业主由于预期降低而加大了租赁成交价格的弹性，导致平均成交租金出现小幅下降。预计四季度及明年市场平均租金将进一步下调，空置率则继续保持在高位。(卫东）