去年10月广州楼价“见顶”之后一路下跌,而在消费者普遍“看跌”的预期下成交量亦是持续萎缩。专家表示,尽管4月广州房价重返万元,但消费需求仍呈现分化趋势。

　　业内一直期待的“红五月”,同样没有在房地产市场出现。

　　去年10月广州楼价“见顶”之后一路下跌,而在消费者普遍“看跌”的预期下成交量亦是持续萎缩。

　　传统的5月楼市销售旺季本被开发商寄予打翻身仗的厚望,“五一”小黄金周刚刚重聚一点人气,然而,5月12日,一场突如其来的大地震让广州楼市不得不继续其“探底”之旅。刚刚结束的端午小长假,虽然有不少开发商推出各种优惠折扣,但楼市的观望气氛还是相当浓。搜房网在节前的一项网上调查显示,86%的网友表示端午期间暂无购房计划。尽管说房价降了,但认为房价接近合理状态的只有2%,90%的人认为房价比合理价位高出12%—20%。

　　房价何时会见底?市场众说纷纭,比较有代表性的有三种观点:开发商和房地产中介认为房价早已见底,甚至还会继续上涨,只是涨幅会低于2007年的水平；投机客和银行则比较矛盾,但更倾向于房价即将见底；唯有潜在的自住需求者,在苦苦等待房价的底部出现。

　　那么,房价底部在哪里呢?很明显是开发商的预期与购房者的预期比较接近的时候,市场均衡的房价才会出现,即本轮理性价值回归的终点。如果开发商预期房价会上涨,哪怕是拆借地下资金,也会拿地扩大储备,毕竟丰厚的利润就摆在眼前。如果购房者预期房价会上涨,无论是自住需求还是投资需求,都会想方设法从市场上得到满足。可实际情况是什么样的呢?土地频频流拍,成交持续低迷,以至于银行消费贷款余额出现负增长。这种情况下,房价将何去何从呢?

　　地价变局

　　地王成“烫手山芋”,开发商纷纷“退地”

　　近日,房地产市场出现的两个事件令人关注。

　　一是广州标志性建筑———珠江新城东塔地块的竞买申请时限一再延长……用地面积26494.184平方米、建筑面积36.8万平方米的珠江新城东塔地块,楼面地价的起叫价为2860元/平方米,总价达10.6亿元。作为广州标志性建筑之一的珠江新城东塔地块本是今年广州土地市场中最受关注的一块地,但是在楼市低迷的当下也是“招亲”不顺,两次延期。4月1日广州市国土房管局发出公告招标出让后,直到4月30日竞买申请报名最后期限,广州市房地产交易登记中心收到的开发商竞买报名申请仍然不足5家———连出让公告明确的最低竞买家数要求也达不到。于是,国土房管部门当即将出让期限从4月30日推迟到5月12日。到了5月12日虽然竞买人数已达要求,但其中部分竞买公司不完全符合竞买条件。广州市国土房管局再次将接受竞买申请的期限延长至6月10日,同时,放宽报名竞买的公司的审核条件,最后的公开竞价时间也从8月份延后至9月12日。

　　就在广州东塔地块“招亲”不顺之际,地产龙头企业万科又开始在东莞卖地。5月14日,万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让。项目公司所持有的正是一年前土地价格疯狂飙升时期拿下的“地王”东莞市南城水濂村地块,当时折合楼面地价为3772.3元/平方米,如今当地房价已经降至5000元/平方米左右,按当时拿地价格,开发商几乎没有利润可言。昔日地王开始成“烫手山芋”。开发商开始为去年高价拿地的疯狂埋单。

　　地价持续攀升是推动房价上涨的最重要力量。

　　去年,全国各地“地王”一个接一个出现,拿地已经到了近乎疯狂的地步。开发商敢于高价拿地最重要的原因是,他们能将拿地的成本向房价中转嫁,而在我国房地产市场供应主体单一,开发商垄断供应市场的情况下,这种成本转嫁几乎是轻而易举的。成本从土地向房价的传递过程,也是房价疯狂上涨的过程。由此形成了一个恶性循环:地价上涨构成房价的强大推动力,而房价上涨又成为开发商高价拿地的信心支撑。

　　但是,所谓物极必反,当开发商通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候,他们也在从源头上制造并累积泡沫。当“面粉贵过面包”的时候,意味着面粉包含着比面包更大的泡沫和风险!事实也正是如此,当部分城市的房价从去年年底开始首先步入下跌轨道,高价拿地的风险立即显现出来。如果开发商继续囤积土地,不仅面临着房价继续下跌带来财富缩水风险,还面临着两年后土地将被无偿收回的政策和法律风险。于是,在银根收缩的宏观背景下,在资金链捉襟见肘的情况下,一些开发商开始“退地”、“卖地”。这是楼市泡沫累积的必然结果,同时,也是开发商通过囤积土地搞投机牟取暴利这一惯用手段的终结。

　　“发展商的日子愈发不好过了。”广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说,事实上,南方很多大公司如富力、合生创展等有七八个月没拿过一块地,楼市的气氛近段时期一直都比较低迷。

　　有专家分析,不能单纯地看待“退地”现象,这是楼市将步入新一轮调整的又一征兆。由于目前全国房价有下滑趋势,这些当年如获至宝的天价土地正在变成开发商资金链上的出血点。

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