观察

　　爱情的房子经济学

　　对于上文提到的案例,笔者问过很多男性,他们的回答都很潇洒:如果是我,分手了肯定把房子留给女孩子,自己再拼一套就是了。但是笔者相信,如果事情真放在他们自己身上,也许未必会这么潇洒。

　　毕竟,房子太贵了。不吃不喝,一套房子要耗掉我们十数年的收入,买一套房子对任何人来说都不很是很容易的事情。谁都不想让纯洁的爱情沾染上铜臭的气息,但是在现实面前,我们无法不低头。所以当两个人费尽千辛万苦铸造起爱的小巢,却发现爱情褪色的时候,房子怎么办是个大难题。

　　每一个房子都是一个故事,每一对恋人都想找一个温暖的小窝,那个地方就是可以用来装载甜蜜的家。有的家是两个人结婚前一块购置的,也有是其中一方独立承担下来的。在热恋的时候,连命都可以付出,谁又会在乎在物质上谁比谁付出得多一点,但是当一切归于平静之后,糊涂账却要必须分得清。

　　一般来说,一旦感情出了问题,双方应尽量调节,如果双方都可以通情达理,平静收场对双方的伤害就可以尽可能少一些；如果达不成协议的话,通过法律解决,或某一方因爱成恨,故意给对方出难题,高价出让房产,或者不同意转让,那联名的房产就会成为双方的难题,无论从情感角度还是从经济角度,对双方都是一种伤害。

　　当然,最便利最公平的办法,就是当两个年轻人第一次共同面临房产投资的时候,就对彼此的权利和义务进行协议和公证。也许这看起来非常的残酷也不近人情,但是也许却在未来更能减少彼此的伤害。也许我们该更勇敢一些:爱情是爱情,房子是房子；开始的时候就不要让它们混杂不清。也许有一天,房子没有那么贵了,我们可以真的那么潇洒。　　　　　　　　

　　　案例2 要房子还是要钱呢?

　　孔琳今年30岁,毕业后在广州一家大型国有企业担任销售经理,工作履历5年,目前正处于事业上升期,收入稳定,目前还持有10万元左右的股票、基金和10万元的现金、银行存款,并打算几年后自己创业。孔琳四年前和黄文恋爱,但是相处过程中因为性格上始终难以磨合,现在决定分手,由于双方财务一直保持独立,并不存在流动资产的分割问题,难题在于以前恋爱时期双方共同拥有的房产如何处置。

　　2003年底,双方在广州购置了一处房产,当时市场价为50万元,首付30万元中,孔琳和黄文分别负担了15万元。另外20万元向银行申请了5年期住房按揭贷款,双方分别承担一半。房产证上孔琳和黄文分别拥有50%的产权。目前该处房产市场价格已经升至80万元,尚有4万元贷款未归还。

　　现在分手分房,孔琳面临两种解决方案。

　　第一,孔琳支付黄文一笔费用后,拥有该处房产的全部产权；第二,将该处房产挂牌出售,孔琳获取应得的现金收入。虽然孔琳拥有方案的决定权,但并无法决定到底何种方案更适合自己,于是请香港财务策划师甄鹏帮她进行了方案选择。

　　　方案一:拥有全部产权

　　目前虽然广州房价出现了一些调整,但是目前投资新的房产重置成本依然相当高,起初孔琳青睐向黄文支付合理补偿后,拥有目前住房的全部产权。

　　分析师意见:根据计算分析,如果孔琳要获得全部房屋产权,需要支付黄文大概36万元的现金。即使孔琳现在拿出全部金融资产20万元,仍存在16万元的缺口。虽然孔琳可以向亲友借贷满足这一缺口,但财务压力加大。同时,孔琳目前持有的股票和基金,在目前的市场环境下抛售可惜,如果能够长期持有仍有不错的升值潜力。

　　方案二:抛售房产

　　如果抛售房产顺利,孔琳可以获得36万元的现金。目前,孔琳看中了郊区1套80平方米,单价6000元的二手公寓住宅,加上交易费用,总价约为50万元。

　　分析师意见:如果抛售现房产并购买此住宅,售房所得收入支付首期后尚余21万元,而且每月归还住房信贷支出除了公积金外,只需增加支出330元,持有的基金、股票等证券资产可以不必抛售,等待未来增值的机会。考虑到孔琳尚有创业积累的理财目标,结余下来的21万元现金,既可以用作未来的启动资金；也可以先购置汽车以扩大社交圈子。

　　结论:方案二明显较方案一更适合孔琳。

　　可处置房产价值:

　　市场价格 80万元

　　减去:未偿还贷款 4万元

　　减去:房屋交易成本 4万元　

　　剩余 72万元

　　50%产权 36万元

　　住宅总价 50万元

　　减去 三成首付 15万元

　　银行按揭贷款 35万元

　　二十年按揭贷款月还款额(等额本息)2890元

　　减去:公司月缴纳公积金 2560元

　　尚余 330元

　　【律师说法】分割财产时对房产所有人更有利

　　对于未婚男女分手时房产分割的法律问题,记者采访了地产业著名律师广东金粤律师事务所律师张启军。

　　“在感情甜蜜的时候,看起来房产证上写谁的名字的都无所谓,但是真的当分手来临,产生纠葛的时候,房产证就成了最重要的分割依据”,张律师告诉记者,现行法律对于房产所有权的认定,以房产证登记的所有人为准。举个例子,比如说一套房子,房产证上登记的是男方的名字,后来女方也一起供房,如果双方未来分手并发生矛盾,男方不认账的话,对女方是不利的。当然,如果女方能够提供一起供房的合法证据,法院会根据实际情况进行分割。但是从大的方面上来看,对房产证上登记的名义所有者更有利。

　　如果男女双方对于房产增值部分的分配产生纠纷又该怎么办?张启军律师表示,“如果房产证上登记的名字只有一方,从法律的角度上来看,那么增值部分的权利应归属于这一方,另一方即使参与了供房或者支付部分首付,如果产生纠纷,权益也较难得到有效保障”。

　　张律师告诉记者,据他了解目前越来越多大的年轻人接受了这些观念,购房前双方签署协议或者婚前财产公证都不是新鲜事。“不要把感情和金钱混淆在一起,如果在热恋的时候,财产分得清楚一点,那么以后如果真的即使不能走在一起,也可以和平分手,不会因为金钱的问题导致雪上加霜。”(记者贾肖明 实习生付海燕)