房协传话不救市 房企苦挨下半年

　　一则4000亿元资金刺激经济传言在市场上流传，但即便是传言，被“救市”的也不包括房地产。

　　在住房和城乡建设部、国家发改委的两份专题调研报告上交国务院后，若干份由地产行业协会组织撰写的建议书也被送达国务院，然而即便如此，中央政府仍然拒绝在短时期内出台刺激房地产发展的政策，而面对国家发改委宏观经济研究院一位专家“政府可能救市”的观点，住房和城乡建设部的一位官员则对记者明确予以否认。

　　潘石屹预言的“百日剧变”已过，无论是中国地产商还是曾经坚挺的房价，未来的日子仍然不好过。

　　“救市”政策今年无望

　　中国的地产商们正在集体上演一出《等待戈多》的大戏，戈多——政府救市政策始终没有到来。

　　在这个痛苦的等待中，中国房地产协会(下称中房协)与全国工商联房地产商会是最为忙碌的机构，作为企业与政府沟通的桥梁，他们已经将不少地产商的政策建议与情况反映汇总上报住房和城乡建设部以及国务院，他们期待“上书”能够换来对房地产政策，尤其是信贷政策的些许松动。

　　“没什么好消息。”8月21日，中房协一位理事单位的老总对记者说。他透露，奥运会开幕之前，中房协曾专门召开了由主要会员单位参加的“闭门会议”，分析目前房地产形势以及未来走向，而这个会议上传达出来的信息并不乐观。

　　记者了解到，这次闭门会议有中房协会长宋春华、副会长兼秘书长朱中一等领导人员参加，在会议上，朱中一的发言颇为微妙——他提醒地产商“不要光发牢骚，要立足现有政策考虑未来”，他同时还强调，政府不可能立即出政策解决房地产市场的困难。

　　“我们要充分理解，希望中央政府在目前就果断决策，是有一定难度的。”朱中一在这次会议上的发言中提到。

　　实际上，在此之前，地产商们汇总上报的建议与情况反应，均未能得到国务院分管领导的认可或支持，而在这些上报的材料中，包括放松信贷、降低流转环节税率、刺激消费等建议诉求，住房和城乡建设部的一位官员告诉记者，国务院不可能认可其中的任何一条。

　　据了解，同在奥运前，国务院召集各部委专题研究了目前的经济形势，其中对房地产也进行了专题探讨，住房和城乡建设部在这次会议上给出的口径是，“继续密切关注房地产市场动向”，对于“救市”或是“松绑”绝口不提，国务院也认可了这一口径。

　　缘于银行很安全

　　“住房和城乡建设部、国家发改委的两份专题调研报告，针对的是不同方面，第一份报告主要是市场情况走势，包括观望情绪等一些市场因素；而国家发改委的调研报告，则注重产业链条上的影响，比如银行的断供等。”8月20日，住房和城乡建设部的一位人士告诉记者。

　　实际上，国务院更关心后者，因为后者直接涉及更为敏感的银行及金融系统安全。据了解，在“断供”情况见诸媒体后，国务院除了指派银监会专门就此调查之外，也要求国家发改委在调研报告中重点涉及此内容，“国务院领导需要做出决策的依据，其中之一，就是银行是否安全。”上述住房和城乡建设部的人士称。

　　结果，两份报告同时给出了“银行安全”的结论。先是银监会的专项调查否定了“千亿按揭贷款断供”的说法，而国家发改委上报的调研报告中则更是明确指出，“断供现象首先是房地产市场中的极个别现象，其次是极个别地区(如深圳)的个别现象，不影响金融安全，社会舆论对此有了比较明显的夸张和夸大，银行信贷处在安全状态。”

　　这份国家发改委的报告同时还指出，目前还未发现“断供”现象由深圳向全国蔓延的势头，而住房和城乡建设部也依旧保持着“密切关注”的既有口径，认为暂时没有“救市必要”。

　　记者了解到，为了完成这两份调研报告，国家发改委已赴当地进行了实地调查，而就房地产与金融形势，住房和城乡建设部也召开开发商、金融机构和银行参与的多次座谈会，同时亦进行实地调查，都未得出房地产目前市场形势对金融系统安全造成影响的证据和结论。

　　一位国家发改委的官员在一次经济论坛结束后向记者表示，“中央调子已经定下来了，要保证经济的稳定增长，同时还要继续采取紧缩的政策。我想单独对房地产领域松绑，至少目前来看，不太符合中央调控的思路。”至于所谓宏观调控思路的调整，他表示，这也只是针对中小企业、制造业，与房地产无关。显然，在银行安全的情况下，中央政府没有“救市”的基本动因。

　　未来两年持续走低？

　　世邦魏理仕环球研究部高级经理覃晓梅说，在房价刚刚有所回落的情况下就救市，显然是不符合宏观调控的政策逻辑的。“多年来的宏观调控的目标就是为了抑制高涨的房价，房价刚刚有所回落，怎么会立即走向反面呢？”

　　既然如此，地产商们已经开始对“不救市”做好应对工作，而“割肉”成为了一些房地产企业的选择，而向来被认为资金链充裕的大型房企或者上市公司，也选择开始向外转让项目公司的股权。

　　记者了解到，在香港上市的首创置业(02868.HK)已经开始将旗下位于天津的三个项目公司股权向外资合作者转让。“具体的操作是，先和自己的战略投资者GIC的下属公司在重庆成立一家合资公司，然后再向这个合资公司转让股权。”首创集团的一位人士向记者表示。

　　实际上，在这次股权转让中，首创置业根本无法从中获利。据了解，出让天津三家项目公司的股权，在每个项目上，首创置业的获利总额都不超过5000元人民币。通过出让股权合作开发的方式降低资金链条的压力的用意显而易见。

　　这并非是首创置业一家的个案，不久前，雅居乐地产控股有限公司(03383.HK)也与国际投行摩根斯坦利签署协议，将海南清水湾项目33%的股权出让，换得52.8亿现金以平衡企业的资金链条——出让股权，正在一些开发商群体中形成“过冬术”的“共识”。

　　在此之前，首创置业回归A股的申请已很难获批。记者了解到，首创置业曾多次递交过回归A股的申请，均被证监会驳回。此外，富力地产、复地地产回归A股的申请已被压制一年之久，亦未获批，融资通道始终未能打通。

　　长久的资金链紧张自然会影响未来房价，中金证券的一份分析报告认为，短期政府不可能出救市政策，而在未来两年之内，房地产都将处于下行阶段。经过测算，中金证券分析师预计，2008年全国房价总体上下降10%，2009年下降5%。

　　记者了解到，在对广东开发商的讲话中，朱中一曾以个人理解解释何谓“稳定发展”。他所讲的第一条即是，“哪些变化是宏观调控所希望的，哪些是要防范的？”第二条是，判断健康的标准是否应与宏观调控的目标表述一致，而不能以2007年一些地方房价大幅上涨为标准；第三是房地产市场不能大起大落。

　　“牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量”，朱中一用这句毛泽东的诗词提醒开发商。至于未来，朱中一认为有好坏两种可能。如果企业合理定价，政策适度调整，贷款有保有压，适度刺激和支持消费，市场会朝着好的方向发展，反之则会向坏的方向发展。(李乐 来源：中国经营报)