试点的探索

　　突破了理论困境，住房改革的实践，便在邓小平划定的“提高租金，出售公房”的圈子里，开始试点。

　　最初的试点，于1982年在四平、常州、郑州、沙市四地起步，并以点状逐步向全国分散，到1985年底，全国已有1604个城市和300个县镇在进行住房改革的试点，共向个人出售了1095.8万平方米的住宅。在各地自主改革的基础上，1986年，国务院住房改革领导小组又启动了烟台、唐山、蚌埠三个城市的综合配套改革。

　　“这些试点大同小异，总的思路就是找钱，想什么办法，才能弄来建房的钱。当时能考虑到的就是卖房子和提高租金这两条路，把新建住宅出售给职工个人，提高房租，把拿到的钱再投入到新的住房建设上。”社科院财贸研究所研究员、房改制度研究专家汪莉娜说，无论是哪一种办法，都有一个问题回避不了，老百姓是否有购房的意愿和能力。

　　此时，中国的改革刚刚推进到城市，企业正在进行扩权让利的探索，职工工资的改革尚未全面启动。

　　烟台市民宫建华当时每个月工资只有52元，根据烟台的试点方案，即使在给了各种优惠后，买一套70平方米的房子，仍然需要2万元，相当于她不吃不喝30余年的工资。

　　不仅没有能力买，她还有很多顾虑。

　　“买房就是有私产，谁还敢买房子。再说，住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干吗要买房子。”

　　在改革开放刚刚开始的上世纪80年代，这是绝大多数普通中国人的想法。

　　提租的改革，也阻力重重。根据烟台的方案，考虑到职工的承受能力，房租提高后，由企业按照职工工资的29%给职工发放住房券，这部分房租上涨的压力，实际由企业承担，成为正在放权让利的企业的一个大包袱。这个包袱，在1988年的通货膨胀压力下，而越发显得沉重。

　　最终，在企业的反对和各地出现的贱卖公房的风潮中，这些在各地进行的试点被叫停或不了了之。

　　“出现这些问题的原因，在于这个时候的改革，并没有进行制度设计和全盘的考虑。在政府财力不足，企业面临转制的情况下，‘甩包袱’是政府政策选择的初衷，企业改革、金融改革都滞后于住房改革，不能提供很好的支持。”汪莉娜说。

　　上海的突破

　　在全国的房改陷入困境时，1991年，上海建立的住房公积金制度，为解决房改中的资金难题，提供了一条可行的出路。

　　1985年研究生毕业分配到上海计委研究所后，戴晓波的第一个课题，就是研究住房制度改革，6年后，他是《上海住房改革方案》的方案组组长、执笔者。

　　此时，“提租售房”的改革正在全国各地试点，提租派和售房派的争论之声此起彼伏。在这个圈子里兜兜转转了几年后，戴晓波意识到，必须寻找到第三条道路。

　　1990年的上海，春寒料峭，刚刚过了春节，时任上海市市长的朱镕基就带着几个人到了新加坡等地，他此行的目的，是为上海的住房改革寻到一条破题之道。此前，他刚刚接受了人大代表的质询，“为什么你当了市长，上海的住宅竣工面积少了100万平方米？”

　　“朱镕基回来后说，上海的住房制度改革，他一直放在心上，核心问题就是资金问题。新加坡的公积金制度，可以借鉴。”戴晓波说。

　　1991年5月，作为5个重要内容之一，公积金制度被写入上海的住房改革方案。根据这个方案，上海市要为职工建立“住房基金”，钱由职工和企业共同负担，数额为职工工资总额的5%，这些钱，由公积金中心统一管理，用于向企业建房和个人购房发放贷款。

　　建设银行上海分行，承担了上海全市公积金账户的设立工作。房地产信贷部主任顾浩钟说，账户设立工作启动仅仅两个月，建行就为全市40多万个职工开设了账户，到1995年底，已经归集资金77.18亿元。

　　1992年5月8日，上海普通职工杨希鸿，出现在中央电视台的新闻联播里。穿着灰色毛衣，烫着卷发的杨希鸿，在一份油印的、略显粗糙的借款合同上，签下了自己的名字，成为全上海，乃至全国首批通过公积金贷款买房的个人。

　　杨希鸿至今仍保存着这份编号为001号的借款合同书。合同书上写明，杨希鸿向住房公积金中心贷了8万元分期偿还的贷款。这8万元，帮助杨希鸿圆了多年的住房梦。

　　很多朋友来向杨希鸿祝贺，“恭喜你啊，有了自己的不动产了。”杨希鸿说，这个祝贺，“比我自己理解的还要深”。

　　由成思危牵头的全国住房改革研究小组的调查数字，证明了公积金对提高公民购房能力确有作用。在被调查者中，1980年到1990年间，购买公房的居民只有8.6%；1994年到1997年推广公积金的阶段，有一半以上的人购置了公房。