主持人：您认为保守的估计，房价还可以再降两年。

　　马光远：我说的是趋势，当然降价的周期取决于降价的速度，取决于消费者的承受能力和认可能力，因为目前来看，我感觉房地产原先那种信息完全不对称的情况已经发生了很大的一个逆转，消费者本身掌握的信息对外围市场这个理解，我觉得已经是比较到位的，美国的房地产市场还没有跌到底，英国也是跌，可能会步美国的后尘。从历史上来看，任何一个大的房地产泡沫从来没有逃避过破灭的这么一个命运，我们现在做的事应该是什么？因为房地产毕竟在我们国家，它算一个很重要的支柱产业，现在国家政策出来了，消费者的信心也有了，现在看的就是房产商，房产商如果说抱有幻想，只能延长调整的周期，如果说能够适应市场的发展，能够合理评估价位，我觉得这个调整周期，无论是对调整经济周期整体而言，还是对房地产产业而言，还是对每一个消费者而言，对每一个主体而言，都是一大幸事。

　　主持人：我们现在得到这个内部的情报，在说有一些房地产商，比如说给一些中介网络的，说最低的特价房已经可以达到七五折，比如说现在北京市场的房产价格如果打到七五折，您觉得见底了吗？

　　马光远：我见到更低的，比如我举一个例子，远洋山水，去年在之前它的精装修的价格是一万七八，刚刚开盘是一万一，应该在七折以下，所以打多少折，首先看价格是否实，每一个楼盘的价格不一样，因为这个价都是自己定的，可能有历史的原因，也有自己定价的原因，如果能够打到位，折扣能够到位，这样一个折扣应该是比较乐观的。

　　主持人：但是问题是，比如说如果这个地产商，假定按照你说的，如果给这个放产现在售价打一个七折，他当年拿地的时候，包括他资金使用的费用都很高，打一个七折，他还有的赚吗？

　　马光远：房地产成本也跟房地产信心一样，在我们国家一直是个谜，2005年开始我们讲，房地产商要公布成本，到现在都没有公布，我在前不久我看到北京市发改委讲，我们要公布房地产成本，他的表态非常让人欣慰，在房地产市场非常低迷的时候，他要公布成本，但仍然没有公布出来。拿地有一个平均成本的问题，比如说他在三年前，他拿的地可能是一千，三年后拿的地可能是七千，从这个地价涨势来看，可能没有房价涨涨势高，但是总体来讲，因为很多大的房产商都有一部分的土地储备。如果平均划，我认为还有很大的一个利润空间，不存在像前不久有一个开发商讲的，我们要面临亏损，我认为不存在这样的情况。还有一个比较公开的信息，就是在上市公司，房地产行业上市公司半年年报里面，我们看到他的利润率仍然是40%，这是个公开的信息，从国际上看，超过15%已经很不容易了，从我们的银行利率来看，40%的利润如果还认为不是暴利，那么什么是暴利，只有贩毒，只有走私才算暴利。

　　主持人：按照马博士的说法，现在可能进入了一个非常激烈的博弈期，就是买房人和房地产商到底谁能够扛得过谁，房地产商对于目前房价的走势会做什么样的评价呢，我们接下来要为您播出下午对房地产商任志强的一个电话的采访，任志强在业内以敢说话闻名，看看他到底说了什么。

　　【电话采访任志强】

　　记者：近一段时间，中央跟地方有房地产业陆续出了很多政策，您认为是不是见效了？

　　任志强(北京市华远集团总裁)：我认为没有完全见效，我们发改委提出的四万亿里的分解，是2800亿用于解决建设保障性住房，但是建设部提出是9000亿分三年建设保障性住房，保障性住房到底是什么？到目前为止可能谁也说不清楚安居是什么，1994年的时候，到1996年期间，大概提出过安居的说法，安居完全是商品房的概念，现在安居是什么概念我们不清楚，如果这种安居也仍然是市场的供应方式供应，它对商品房市场是一个巨大的冲击。按照这样的政策，大家认为可能还会继续减息，房地产还应该出台新的政策，比如说现在没有解决第二套住房的限制性条件，央行提出改善性住房用0.7的贷款利率，但是银监会的解释不是这样，这个信号也不明确，老百姓也一定会再观望，在等待，也许大家还等着再继续降息，继续出台新的相关政策。

　　记者：就目前现在这个情况，您认为将来房价可能会上升还是下降呢？

　　任志强：房价没有太多上升的余地。

　　记者：它的走势会怎么样？

　　任志强：不管它市场怎么恢复，它也也没有太大上升的余地，因为从目前来看供求关系决定。

　　【演播室访谈】

　　主持人：您看这是任志强一个关于房价的评价，从利益相关者来说，他都说现在房价没有上升的余地，听话听音，您听这个话是什么感想？

　　马光远：我觉得任总思想有很大的进步，在此之前他从来认为房价都是一直会往上上涨的，他发表的一切言论都是支撑他的理论体系的基础，就是房价会涨下去，他认为房价没有上涨的空间，这个判断应该讲是比较准确的，但是不是有没有上涨空间的问题，而是往下要走多少。

　　主持人：关于任总，他还有一块非常重要的意见，他认为目前，包括中央到地方，对房地产业支持的政策还没有给到位，您的看法，因为这个最近，好像已经给了很多政策。

　　马光远：我分两块来讲，第一个从中央政策来讲，中央政策非常明确，不是救房产商，虽然在国务院常务会议，在温总理召开的各大省市领导人会议上，指出房地产本身是重要的支柱产业，这在我们国家是有特殊意义的，从政策本身来看，主要目的是着眼于内需，扩大内需，减少购房人的政策负担，或者是政策成本，这是政策的立足点。第二个从地方政策的来说，如果还认为地方政府政策没有到位，我觉得他倒有点对不起地方政府，现在从目前各地方政府救市的力度来看，不仅仅我们认为有常规的举措，人们甚至可能有超越常规的举措，比如说直接去购买它的一些小型小户的住宅，作为保障房，我们说商品房，它降价幅度有多大，它的成本才能建一个保障房能够对应，包括对于户口的，买房解决户籍，包括对土地出让金、延缓缴纳等等，我认为这个政策已经非常到位了，而且政策的目标非常明确，中央就是扩大内需，地方就是稳定房地产市场，让它不要暴跌。而且北京市发改委前一段时间也讲，他不希望房价上涨，但是也不希望房价降，我认为加一个猛字，不希望房价猛跌，但是跌，我认为，从目前来看，包括社科院的统计数据，社科院认为明年房价还有8%的下跌空间，对8%这个数据，我倒不去不怎么评价，但是对于他的趋势我是同意的。

　　主持人：我们注意到最近各地都在出台一些政策，可以让这个房市不会猛跌，像您说的，包括可能会刺激消费，我们前两天也看到说，北京这个市场上有传言，说将来会不会买房子之后，像前两年的上海一样，退你个人所得税，对这样的政策做什么样的评价？

　　马光远：退个人所得税，我比较赞成这个举措，这个主要是立足于我们民众本身的负担，在民众本身里面三座大山，医疗、养老、住房，在住房里面，从国外来看，也有这样的举措，比如说你搞一些投资性的自住，比如说买房，他是要退个人所得税的，这样的举措我是欢迎的，我认为对于减轻民众的负担是有很大的好处，但是这并不意味着你采取这样的措施以后，消费者去买账，因为他对房价本身还是有期待的。

　　主持人：好，那我们稍微休息一下，然后回来看我们做的一个小调查。

　　【片花】

　　主持人：房市到底回暖了没有，这是我们今天在探讨的话题，我们来看看新浪网做的一个小型调查。这个调查是你认为房市是不是回暖了，一共有6868人来参加了这个调查，说没有的人占到了四分之三，74.81%，说回暖了占到了14.4%，有10.79%的人说不好说，你怎么看这么一个最终的判断，大多人说这个房市还没有回暖，还冷着呢。

　　马光远：这个信息透露出，房地产消费市场的这么一个景气指数，应该讲是一个新低，非常低迷，关键原因在什么地方？我认为仍然还在房价，从这两个指标我们可以看出，这个调查数据本身应该来讲已经反映出房地产市场，我们本身面临的障碍，或者面临的问题是什么，问题仍然在价格，不在于政策的一些。

　　主持人：然后有一个调查说短期内你会不会买房子，81.58%的人说不会，13.48%的人说会，4.94%的人说不好说，我倒是很关注这个说会的人，说会的人13.48%，这个数字不少，说明刚性需求还是在的。

　　马光远：刚性需求肯定是有，现在如果说讲没有需求不可能，我们需求量应该很大，关键是需求是不是一个真实需求，是不是一个可以承受的需求，这个很重要。从不买房人的比例来看，大家认为价格仍然没有到位，现在投的不信任票，不是投政策的不信任票，而是投价格的不信任票。

　　主持人：说说价格吧，你觉得这些房地产商最后博弈的结果，他扛得过去吗，因为最近降息对他们来说也是好消息，他们的负担也会下降，这样的情况下他抱起团来取暖，他是不是能扛过去呢？

　　马光远：这不存在抱团的问题，当他的资金链面临困难的时候，可能会出现一些自救的行为，万科走出了第一步，我认为万科首先走出了困境，我基于这么一个判断，第一点是国家住房体系已经发生很大的变化，三年内九千亿，两百万套保障性住房，四百万套经济适用房，这个对房地产价格泡沫的捅破应该讲是一个体制性的变革。第二点，经济形势，未来形势并不明朗，在这种情况下，应该讲我们从原先的这么一个流动性过剩，到目前的有可能面临通缩的这么一个状况，都对房地产本身的价格走势有相当大的影响。