开发商： 资金压力致违规操作频现

　　一波小高潮之后，楼市调整真的接近尾声了吗？未必。统计数据表明，截至2008年11月底，深圳土地市场推出各类用途地块105宗，成交71宗，流标比例高达32.38%，高于2007年1.27 个百分点。其中居住用地全市共推出17宗，仅成交8宗，流标比例超过50%。

　　土地市场的沉寂，反映出的一个侧面便是，开发商面临着强大的资金压力。以行业“领头大哥”万科为例，根据日前对外披露的万科公告内容，2008年全年累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比双双下降9.2%和8.6%，这一销售业绩大大低于万科在年初时定下的800亿元预期销售额目标。而对于未来市场形势的判断，万科认为“比较严峻”，且行业调整还将进行。

　　另一个行业大佬金地集团也刚刚公布了去年12月的销售数据：当月销售面积11.97万平方米，较11月下降9.05%；销售金额完成11.35亿元，环比下降了10.73%。早先金地集团方面曾表示，由于在2007年较多项目属于高价拿地，因此公司可能对部分项目提取跌价准备。“2009年业绩下滑不可避免。”在关于未来楼市的判断上，金地(集团)股份有限公司总裁张华纲对外表示，由于楼市处于“预期反转”，因此很难在短期内回暖。

　　前面所提及的星河丹堤降价纠纷一事，业主还向记者提供了一个耐人寻味的细节。据陈先生介绍，在他决定购买之前，曾经登陆深圳国土局网站进行核实，发现销售登记数量很少，与开发商口中所称的“销售情况极好”有出入。对此疑惑，销售人员的答复是，在银行按揭贷款批复下来之前，为了保险起见，交纳定金及首付款的业主均是与开发商签署内部认购合同，并不需要上网登记。

　　“这种操作方式就是为了方便隐瞒实际销售情况。”陈先生更进一步指出，开发商存在捂盘、违规操作等问题。记者在国土局网站上查到，该项目除了D区和E区的几栋房源之外，其余几个销售区域的待售房源全部处于“分局锁定”，而这种情况通常表示房屋处于限制状态或开发商存在违规行为。

　　该开发企业的刘姓负责人向记者解释，降价矛盾的解决“会按照正常渠道进行”。但是对违规操作是否出于企业资金存在压力一事，他却讳莫如深，推诿称“不方便接受采访”。

　　从市场角度来观察，虽然国家利好新政陆续出台，且成交也开始有所回升，但开发商违规操作的事件数量却在增加。

　　据悉，早在2007年深圳楼市炒风日盛之时，深圳市国土资源和房产管理局、工商行政管理局及市物价局便已联合发出过《关于进一步规范商品房销售行为通知》。《通知》中除了禁止房企内部认购、内部认筹、内部登记等行为之外，最为醒目的一条便是限定了房企在取得《房地产预售许可证》之后，必须在10日内公开予以销售，而且必须明码标价。

　　但事与愿违，原本希冀杜绝开发商捂盘、炒作等歪风的文件，仍然成了“一纸空文”。“从目前深圳开盘情况来看，每批单位推的量非常少。与从前相比，甚至发生了25%-30%左右的减幅。”克尔瑞信息技术有限公司(深圳)研究总监欧晓冬表示。

　　有数据显示，去年9月份，深圳共有27个住宅项目取得预售许可证，批售住宅78.1万平方米，可供应数量为7969套；在10月，公开发售的楼盘仅为11个，入市住宅27.5万平方米，较9月份减少了42.6万平方米。

　　据克尔瑞信息技术有限公司(深圳)提供的资料表明，位于龙岗区的某个楼盘，在去年11月19日取得预售许可证，预售套数为545套，但开发商分别在11月23日、12月6日及12月21日分成三批推盘入市。另一个位于宝安区的楼盘，早在9月份便获取了预售许可证，但476套房源却延迟了一个月，自10月至11月间分批推出。

　　欧晓冬表示，这种情形在以往并不多见。通常开发商在取得预售许可证之后，会按照批复数量一次性如实推盘入市。但在现今，“开发商会选择只开一栋、两栋，慢慢消化。”对于这种情况，业界有不同观点。有人认为，推迟入市的主要原因是希望待到进一步利好政策出台；也有人认为，推盘力度的减弱，可减缓供求失衡压力，使得楼价得以趋于平稳。但不管怎样，深圳开发商们的资金问题显而易见。

　　深圳市国土资源和房产管理局数据显示，截至2009年1月13日，深圳全市可售房源数为59290套，即使按照日均150套的销售速度，也需要近13个月才能消化完毕。“实际上，从监管力度来看，政府的态度似乎并不在意，因此借市场调节来达到平稳的可能性更大些。”一位业内人士坦率表示。

　　预测： 未来调整幅度可能达一成

　　据中房指数显示，深圳住宅价格指数从2008年年初的2308点一路下滑至11月的2248点，下降了60点，跌幅为2.60%，与上年同期相比下跌58点，跌幅为2.51%。虽然深圳住宅成交价格自2007年8月份达到19000多元/平方米的峰值后开始逐步回落，但相对于深圳当前的人均收入而言，房价依然偏高。如以购买100平方米房屋为例，1-11月全市成交均价与人均可支配收入比是16.1；按首次购买自住房、贷款八成计算，目前的房贷收入比为1.3，皆高于平均参考值。

　　然而，市场需求尤其是自住性需求却依然很大。深圳市房地产研究中心王锋表示，在目前深圳市861.6万的常住人口中，自有住房人口比例仅为32.2%。而11月份国家调控政策在支持自住性、改善性住房需求方面，表现为降低购房成本、提高金融支持力度，使得自住性的刚性需求明显得到释放。

　　如今，摆在开发商面前的最大问题是：如何合理引导市场需求释放？在最新发布的2008年1-11月的市场分析中，报告指出，11月的深圳楼市出现较大规模的交易量上升，除了国家新政的出台刺激之外，开发商直接采取降低住房销售价格的方式，交易的回升起到了一定的促进作用。

　　多位业内人士认为，深圳楼市的调整格局很难改变，新房不断降价的情况依旧会存在。美联物业深圳区域董事王书权认为，虽然今年市场需求依旧存在，但由于市场积存消化压力大，楼价下降可能性不小。“关外地区甚至可能达到20%-30%的降幅。”在此市场惯性作用之下，即使价格调整已到位，但价格仍有可能会被带动下走，预计降幅会达到10%左右。

　　已被证实具备“先见之明”的万科，在企业发展策略中提出：顺应市场，积极采取措施促进销售，以确保调整期内的财务安全性为长远重要目标。而与这种努力相匹配的是，2008年，万科市场份额由年初的2%增长到目前的2.6%左右。(记者 唐文祺)