底部究竟在哪里？

　　不过，资金状况可以决定开发商到底能“扛”多久。

　　“开发商不会因为房子卖不动而降价，只会因为手上没钱才降价。”杨少锋告诉《中国新闻周刊》，目前北京房地产企业已经熬过了资金压力最大的春节前后这个时期，“如果资金没有危机，开发商在房子卖不动时会选择观望，甚至捂盘。”

　　杨少峰的乐观，部分源于逐渐宽松的信贷政策。2008年下半年开始，中央层面的信贷控制逐渐放宽。去年11月至今年1月的信贷增长连续三个月加快，继1月份贷款增长1.8万亿元之后，2月份人民币贷款再增1.07万亿元。3月13日，央行公布一季度全国银行家调查表明，近半数银行家认为，本季货币政策偏松。

　　相应地，政策预期也是因素之一。“我感觉，接下来的4、5、6月份，房地产政策会有一个松绑的过程。无论松绑多少，市场的预期都会变化，包括价格的预期，而市场价格预期一旦变化之后，房地产企业就会获得更大的议价权，可以继续去博弈，也更容易获得贷款。”

　　前述北京某房地产开发公司的策划拓展部总经理坦言，他自己已经改变了过去对于市场形势的悲观判断，“如果我的朋友要买房自住的话，我就会建议他现在开始看房，看到五六月份，如果市场开始有变化的时候就可以做决定了；而如果是投资的话，我觉得现在就可以入市。”

　　从2007年下半年就不断宣称“房价必跌”的杨少锋，现在比较乐观。他甚至认为，房地产行业在9月份时，就会开始供需两旺。而北京的房地产价格，也会从那个时候开始，持续为期一两年的相对平稳时期：“北京目前有不少项目的价格已经到位了，但是对大的板块来讲总体还是偏高了，房价大致降到2007年初的水平，就会比较合理了。”

　　但是，来自银行方面的信息，并没有为这种乐观提供更明显的实际支撑。相反，银行对于房地产企业，戒心犹存。

　　近日，中国银监会主席刘明康在不同场合强调，要密切关注房地产市场走势，科学安排房地产开发贷款，防范房地产开发商贷款风险，支持房地产业健康发展。

　　“我们对外宣传的基调是支持房地产企业的合理融资需求，但在实际掌握尺度上是从紧的。”一位不愿透露姓名的股份制银行高层说，“我们都在回避地产商，来找钱的开发商太多了。目前来看，房地产业的调整预计要持续到2009年年底。在这个时间段，商业银行为了自身利益，是不会轻易给开发商贷款的。”

　　而业界呼吁良久的房贷优惠政策，也正面临收紧的风险。中国银行业协会3月9日联合工、农、中、建等8家商业银行召开新闻通气会，其中要求，银行要严格执行房贷利率政策。

　　此前，浙江银监局一份落款时间为3月5日的特急文件要求，当地商业银行不得放松或变相放松二套房房贷。据悉，上海银监局最近也要求，当地商业银行要上报如何执行二套房和多套房的政策。

　　也有不少研究人士对房地产商资金链状况表示担忧。中国指数研究院房地产指数研究中心副总经理张化学表示，开发商之所以在2008年能够撑过去，主要是在2007年的时候都赚钱了，“但是，2009年的市场如果还不会有明显好转的话，开发商的资金压力就会很大。”

　　从已经公布的上市公司年报来看，大部分房地产公司现金流量，都呈现大幅度缩水现象，多数企业现金流缩水幅度超过100%，有过半企业负债水平高于50%。

　　上海易居房地产研究综合部3月初的一份研究报告显示，2009年，中国房地产业将跌入历史最低谷，“我们预测，2009年国房景气指数将会触底，时间很可能出现在第三季度，早则第二季度，而底部将跌破90点，与1997年的历史最低点相近，甚至更低，在85～90点区域的可能性最大。”

　　国房景气指数是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100，则为不景气空间。历史上，本轮景气周期的最高点在2007年曾经达到106.59点。

　　就像一个精疲力竭的人还在最后之时顽强抗争一样，尽管房地产开发企业选择了继续硬撑和不愿降价，但这些企业也因为上述种种因素，呈现明显的疲态。

　　开发商的信心，直接表现在愿意拿地的意愿和增加开发投资、也就是继续盖房子上面。以土地成交和开发投资这两个数据为例，国家统计局12日发布的形势报告显示，2009年1～2月，全国完成房地产开发投资2398亿元，同比增长1.0%，增幅较去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月仅有2宗土地以起始价1.12倍成交，2008年同期的成交数据则为59宗，那时候的成交价格是起始价的1.47倍。

　　也就是说，即便开发商再嘴硬，可能实际的状况，并不像他们嘴上说的那样乐观。

　　《中国新闻周刊》记者获悉，房地产行业的平均利润空间是20%左右。业内人士介绍，即使开发商把这部分利润全部让掉，也不至于亏本，“价格下降，交给政府的税费等也会相应按比例减少。因此，开发商能够承担的降价幅度最多是30%，如果超过这个极限，房地产企业就得回吐以前的积累了。”

　　目前各方的共识是，如果房价能够降回到2007年初的水平就比较合理了。前述某房地产开发公司的策划拓展部总经理甚至认为，2006年的价格水平更健康。

　　“我觉得，下降10%～15%是很正常的。”3月13日，中国指数研究院房地产指数研究中心的副总经理张化学告诉《中国新闻周刊》。 ★