近期，上海楼市中商品住宅成交量节节攀升，单日成交量屡创近一年来新高。佑威·楼市通系统昨天(3月23日)发布统计数据，上周全市剔除动迁房及配套房以外的新建商品住宅成交面积为37.1万平方米，相比前周上涨17%，达到74周以来成交量的最高值。新房市场，又见排队；二手房市场，“跳价”重现……楼市真的回暖了吗？

　　成交放量缘于房价回调

　　今年1月，上海新建商品住宅成交还显现环比下跌的态势。据沪上多家研究机构监测，1月份上海市场化新建商品住宅成交面积约为50万平方米，环比下降四成左右。从春节过后的2月份开始，成交面积便有所上升，2月份全月，全市新建住宅成交量已攀升至80万平方米左右。进入3月，更有放量增长之势，前22天商品住宅成交量已接近100万平方米，预计整月将接近楼市热销的2007年11月成交量。

　　“近期楼市成交回暖的一个重要特征，是房价的实质性下调。”在上海社科院上周举行的“新智库论坛”上，华东师范大学东方房地产学院院长张永岳认为，随着国际金融危机的进一步加剧，2008年下半年起，我国房地产市场低迷程度显化。在此背景下，中央陆续出台相应政策，地方政府积极贯彻落实，从目前房地产市场的运行情况来看，宏观调控已出现积极效果。在本轮全国性的房地产市场调整中，华南、中西部、华东、华北从四大区域市场由南向北逐渐传导，逐次进入调整期。

　　此间，开发商的定价策略也切合实际，除了知名开发商采取旗下全国多盘联动促销，小开发商也采取行动，通过同一区域内多个楼盘的联动进行营销，拉动区域价格整体向下调整。在房价的下调以及一系列促进楼市消费的政策双重作用下，部分前期观望的消费需求近期集中释放，使得市场成交量出现明显回升。

　　值得一提的是，一方面是市场成交上升；另一方面，投资者最为青睐的高端产品成交萎缩，说明目前市场消费的主力是自住需求。

　　统计数据显示，今年2月，上海新建商品住宅成交出现明显增长，但中房上海住宅指数依然小幅下挫，为1856点，较上月下降12点。佑威·楼市通昨天公布的数据显示：尽管成交增多，但全市商品房上周成交均价相比前周仍略微下跌。

　　“排队买房”有真有假

　　伴随市场成交的回升，有关排队买房的消息近来又搅得一些购房者心神不宁：这楼盘真这么走俏？不买会不会错过？要不要也去排队？

　　据了解，当前楼市的排队现象，有部分是开发商有意为之的“假排队”。在新盘开盘前几天，花钱雇些人在售楼处起起“篷头”，同时通知已经达成意向的购房者：要买房，快排队。开发商希望由此造势，激发潜在客户的购房欲，有的“假排队”到后来还变成了“真排队”。

　　但的确也有真排队的楼盘。部分性价比较高的楼盘不仅热销还出现了久违的争购现象。这些楼盘一般具备以下要素：以自住为主；价位比较合理；房型设计及小区环境总体较好。它们的热销，说明当前楼市仍然存在供求结构不均衡现象。根据易居(中国)研究中心对上海消费者需求分析，目前上海购房者对90至144平方米房型的需求水平在56%左右，而市场上此类房型的供应比例约为48.7%，如果未来供应状况不改变，预计会出现供需缺口。

　　上海易居房地产研究院在日前完成的一份研究分析报告中认为，除了供求结构不均，当前房地产市场中还存在一些需要关注的问题。如，部分区域房价尚未调整到位，房地产企业还面临存货及现金流的双重压力等。由于房地产市场的发展还受到国内外经济形势等一系列因素影响，因此，当前房地产市场成交的回升，并不能代表市场真正的回暖，市场回暖将是一个缓慢恢复、发展的过程。