袁雪峰 水星投资副总经理

　　当前，由于楼市成交量的回升，对于房地产市场是反转还是暂时回暖的争议很大，我个人认为，中国的房地产是一个很复杂的产业，受政策影响非常大，不能仅凭成交量一个指标来判断整个市场的走势。更何况这个指标还存在着需要修正的地方。

　　今天的房地产市场已今非昔比。在我看来，2004年“8.31大限”(经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让)以后，房地产市场被人为切分成两个子市场—一级开发市场即土地整理市场、和二级开发市场即楼建市场。之后经过几年的发展，二级开发市场又细分成住宅开发市场和商业地产开发市场两个子市场。由于商业地产领域缺乏金融工具的支持，其市场一直不温不火；又由于住宅开发市场是一种快速现金流业务模式，因此其市场多年来一直非常旺盛乃至形成巨大的价格泡沫，使得政府一次又一次的调控它。对住宅开发市场最重要的调控政策要数2007年8月13日国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(〔2007〕第24号文)，它意味着政府又将住宅房地产市场切分成两个子市场—商品住宅市场和保障住房市场。商品住宅市场就是过去有泡沫的狭义的房地产市场，但其面对的消费群体发生了严重变化，即中低收入阶层和城市化过程中的农民等群体都被归到保障住房市场的消费群体里去了。本轮4万亿刺激计划中的9000亿元就是用于保障住房市场投资的。24号文出台之后的第一批大规模面市的保障房应该是在今年内陆续推出市场，并对整个房地产市场开始产生积极影响。

　　这样一来，各种统计数据，由于市场内在因素发生了变化，其数据要想进行纵向比较，都应该作出一定的修正才能正确使用。

　　结合上面的粗浅分析，我认为判断市场是否真正回暖应使用如下几个指标进行分析。