限价房存在制度缺陷？

　　据了解，限价房最初是政府为解决社会“夹心”人士的购房需求而设计的，在销售对象上设置了严格的界限，在广州有条件购买限价房的必须具有广州市户口、无房产、年收入不超过12万元。

　　按照广州限价房销售政策，限价房交楼后5年内不能流通，同时在5年到期后转手，购楼者还需要弥补地价差额。补偿额按转手时评估价格与限价房开盘销售时价格差额的70%征收。“也就是说，限价房基本上剥夺了房价升值给购房者带来的收益。”该业内人士透露，遭受了跌价损失，将来升值了，大头还要给政府，房价低迷时期的限价房，不可避免地成为市场各方矛盾的冲突点。

　　广州合富辉煌首席分析师黎文江认为，从表面来看，限价房质量问题是业主拒收的主要理由，而实际上深层次的原因却在质量之外。在楼市低迷的情况下，限价房中存在的制度缺陷等一系列隐藏的礁石，开始浮出水面，这才是矛盾根源。

　　不仅限价房，由于房价的暴跌造成购房者与开发商对簿公堂的案件，从去年下半年起明显增多，特别是在房价下降幅度较大的广州花都区、白云区、黄埔区等，这些案件大多涉及购房者拒绝收房。而在几年前，当地法院的房地产庭受理的案件，大多是开发商拖延交楼。

　　在全国楼市一片大好并持续上涨的形势下，开发商大多按照限价房的销售上限价格来测定土地竞拍价格，因此在限价房的价格上，房地产商并没有太多回旋的余地。

　　保利地产总经理宋广菊接受媒体采访时透露，被哄抢一空，无任何营销费用的西子湾项目，利润率是3%。“与此同时，开发商建设限价房以微利支持政府住房保障建设，产品不能顺利卖出去，占压了企业的资金，也让企业陷入困境。”

　　广州市今年不再推出限价房用地

　　据了解，广州10个限价房项目的用地中，已经推售产品的有5块，动工但未上市的有两块，还有3块分别位于花都、番禺和金沙洲的地块尚未开发。目前，广州批准预售5300多套限价房，但限价房楼盘最低认购率仅有51%，而广州10个限价房项目总供应量为3万多套。

　　面对限价房困局，广州目前已经停止出让限价房用地，并开始减少限价房供应，然而北京、天津等不少城市的限价房仍在建设当中。有专家认为，“限价房作为政府调节楼市的手段，也起到了一定的作用，现在重要的是政府应该准确划分政府职责和市场调节间的分界线。”

　　广州市房管局房地产市场管理处处长陈大旺表示，广州市政府今年将不再推出限价房用地，而已推出的限价房用地尚未动工的地块可能被收回，并可能转化为保障性住房用地或者作为拆迁安置房用地，同时也不排除将其转化为商品房用地。除此之外，广州还将扩大限价房申购对象，城市扩建改建中的拆迁户和海外归国高层次人才将有望可以申购限价房。

　　“除非房价回暖，高于限价房的价格，否则将依然无人问津，甚至会引发一些不必要的矛盾。”同样处在限价房困局的另一开发商表示，市场经济条件下，任何人最终都要为自己的经济行为负责。“没卖掉的限价房自然由开发商承担损失，购房者也只能接受跌价的事实。”

　　广州市房管局有关负责人认为，限价房作为一种新生事物，在探索过程中不可避免地出现问题，而且限价房目前出现的问题都可以通过调整销售范围、灵活掌握用地供应规模来解决，因此广州限价房的政策是一个比较稳定的政策，仍将坚持限价房政策，调控楼市。

　　“政府保障群众‘居有其所’，不一定要让其拥有产权。”广东省房地产协会会长蔡穗生认为，在楼价高涨的情况下，政府出台限价房政策是及时、有效的，是有作为、负责任的表现。但是，在当前保障性住房体系尚未完善的情况下，政府应该加大保障性住房建设，把有限的资金投入到更需要帮助的最低收入群体，尤其是廉租房的建设。