二是如已购公有住房新占土地是以出让方式取得的，其70年的土地使用年限以原签署的《国有土地使用权出让合同》或《转让合同》，以及下发的《国有土地使用证》核定土地使用年限为准(一般是从竣工日期算起)。

　　常淑娟解释说，如某砖混结构的房屋1997年竣工，它的《国有土地使用证》下发时间为2000年，而该房屋所下发的《国有土地使用证》上标注的使用年限为“1997年至2067年”，也就是说，该房屋的土地使用年限从1997年开始算起。那么，如果这套房屋的业主于2004年出售该房产，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年，即这套房屋的最终土地使用年限仍是到2067年为止。

　　“商品房不管是一手还是二手，其土地使用年限都是从开发商取得国有土地许可的时间来核定其土地使用年限的；经济适用房按市场价出售时，和已购公房一样，也是从该栋楼房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出让年限。需要注意的是，已购公房和经济适用房，一经上市出售，第一次过户后，其产权性质便转变为商品房性质，这类房屋的土地使用年限和原来的计算方法一样。”常淑娟补充说。

　　潜在风险值得警惕

　　对于想要购买“高龄”房产的购房者，业内人士提醒，一些潜在风险值得警惕。

　　宫萍指出，一方面，购房者要注意房产项目的建筑折旧是否会在不久的将来影响到正常居住；另一方面，老项目基本没有正规的物业管理，居民的日常维修很难及时到位，尤其是在治安方面也存在一定的风险。

　　常淑娟提醒说，公房是福利分房体制下的产物，因此在购买此类房屋时还要注意它的归属，也就是它的原产权单位。如果原产权单位是中央在京企业，那么它应该属于央产房，央产房因为是国有资产，尽管在2001年政策已放开，允许上市，但购买时还是要多加留心，一定要确认此套房屋的上市手续是否齐全，有没有拿到《中央在京单位已购公房上市批准表》，不然会影响交易的顺利进行。

　　对于部分购买“高龄”房产者意欲等待拆迁获得补偿的想法，宫萍特别强调，这类购房者是有一定的投资意识的，但是否会拆迁，何时拆迁，拆迁费用补偿多少都是不确定的事情，因此，作为投资的购房者就要比自住人群承担更大的风险，需谨慎对待。

　　常淑娟还指出，法令规定已被列入拆迁公告范围的房屋是不能上市买卖的，买这种房屋不可能合法过户，更不可能获得拆迁补偿。另外有些房屋也是不能购买的，比如所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的等。