昔日“地王”遭银行冷遇

　　进入2009年，中国楼市以出人意料的速度快速回暖，北京、上海、成都、重庆等地，成交量超过2007年最高峰的消息不断传出。

　　以西南城市为例。2009年第一季度，成都商品住宅成交532万平方米，比去年一季度增长85%，并在3月份历史性地突破15000套。而重庆3月份的商品房销量则同比增2倍。综合全国的情况来看，1至3月，商品房销售面积同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额同比增长23.1%，其中商品住宅销售额增长24.7%。

　　尽管“小阳春”异常振奋人心，银行信贷层面却反应冷淡。“在成都，一般的房地产企业根本拿不到开发贷款。”成都一位房地产商表示。据该人士介绍， 2007年，成都各商业银行的贷款总额中，房地产类贷款占60.3%，到2008年，这一占比为18%。而到了2009年前两个月，这一比例已经降到12.6%。

　　消息人士透露，受金融危机和2007年众多“地王”出现在成都等多重因素影响，2008年底，中信银行总行给成都部分楼市的风险评级是“高危”。

　　“南京的开发贷款也很难贷，除了大型国企和优质项目之外。”南京某大型开发公司负责人告诉记者。

　　其实，银行并非对所有开发贷款都严加防控，市场人士介绍，根据国家相关文件和精神，四类房地产企业贷款相对容易：一是保障性质的住房开发，比如经济适用房、中低价位中小套型普通商品房；二是已经在建，快要完工的优质项目；三是有实力有信誉的大型房企；四是属于兼并重组性质的房地产类贷款。

　　四类企业可以得到银行的信贷支持，此外的大部分企业多因为达不到银行严格的贷款条件而被拒之门外。其中，2007年时以最高价拿到的地块项目在银行看来风险尤其严重。

　　中原地产北京分公司总经理李文杰称，在北京，一些不能通过银行严格的资格审查的企业正通过企业间拆借方式融资。“企业间拆借现象在去年底最为集中，利率大概在18%-20%。这些去拆借市场拿钱的企业，有一些是2007年时拿到高价地的企业，他们不能通过降价来回收现金流，因为那样会亏更多。”李文杰介绍。

　　2007年高价地较集中的成都也体现明显。有报道称，2007年，成都有近30个单价千万元以上的“地王”诞生。香港九龙仓、香港信和、合景泰富、万科、中海、首创、珠江投资等知名开发商都在2007年涉足成都土地市场，拍地总金额从数亿元到70多亿元不等。

　　根据上海证券报获得的消息，在2007年成都拍下的60块左右的住宅地块中，90%目前处于停工或缓开工状态。“政府也不希望这些地块退地，因为这样的话，土地出让金就收不到了。于是地方政府就默许了开发商对地块的搁置，而在银行看来，这些地块开发前景堪忧。”一位成都地产界人士称。

　　“如果按2007年的地价推算，成都房价还应该再涨2000元/平方米，但显然在目前的市场情况下不太可能。比如，2007年，有的地块楼板价已经拍到4300元/平方米，楼盘要卖到8000元/平方米左右才有利润。目前成都楼市的销售均价也不过5000元/平方米左右。这些地块只能等待成都房价再度上涨。银行对此十分清楚。”上述人士称。

　　回忆当年的疯狂拿地，世家机构的樊邦勇记忆犹新，“当时，我的工作是为开发商拿地做前期评估，我已经按当时房价再涨50%来推测土地成本了，可是还是拍不到地。我搞不清这些开发商到底怎么来算成本与收益的。”樊邦勇说。

　　出于同样的担忧，银行对开发贷款的谨慎也就不难理解：即便年初以来的“小阳春”令市场看到无限希望，但从土地成本、房价泡沫等众多因素考虑，银行仍然无法恢复对楼市的信心。

　　除了某些项目的风险较高外，银行信贷对4万亿投资计划项目、大型国企和地方龙头企业的倾斜也影响了对其他企业开发贷款的支持。成都某开发商告诉记者，因为成都受益于一些灾后重建项目支持，银行更愿意给有国家财政担保的重建项目做贷款。重庆一家国资控股的企业高层则告诉记者，银行信贷对国资企业有较多倾斜，一些民企正越来越多地努力与国资合作，这种合作或者是项目合作，或者是股权合作，目标只有一个，可以沾上国企在信贷等方面的优惠与支持。

　　持续回暖是信贷松绑前提

　　对于银行业究竟如何判断未来楼市，中国银行某分行副行长告诉记者，银行信贷对市场的反应存在三个月滞后期，如果楼市“小阳春”能够持续下去，房地产信贷有望松绑。

　　该银行高层告诉记者，银行判断楼市前景基于两个主要因素：一是区域性房价是否回调到位。如深圳、广州等珠三角典型城市在银行业看来风险已经较低，华北、华东部分城市的房价泡沫仍未解除；二是交易旺盛的“小阳春”能否持续，持续多久。

　　对于目前的“小阳春”，中国银行一位银行信贷经理称，“我们的感觉是，一部分回暖是有水分的，比如开发商雇人排队抢购、通过‘多预定，少放号’等方式制造热销局面。这些现象银行都在关注。”

　　“目前，刚性需求、改善性需求的量还是很大的，这一点毋庸置疑。只要开发商理性看待市场，不盲目涨价，以符合购买力的价格优势取胜，楼市‘小阳春’就有望持续。”另一位银行业高层称。该人士表示，银行系统对市场的反应有一定滞后期，比如贷款审批过程等，因此，即便银行放松信贷，也要在至少三个月后从央行数据中体现出来。

　　“应该说，房地产贷款增速从前两个月的1%提高到第一季度的4.1%，已经是一个较好的趋势。”银行界人士称。