30年后京沪深房价

　　　　或与香港现价看齐

　　过往几年，内地老百姓收入的升幅远追不到楼价上涨的脚步，长期累积的“虚火”有待慢慢消退。对“虚火”消退后的内地房地产市场，曹仁超觉得仍有一轮上升期。

　　“随着人民‘富起来’，人均收入上升后，一般人自然会想安居乐业，那时候楼价便又进入新一轮上升期，其中又以上海最可看高一线。”曹仁超估计，从未来收入水平的增长前景来看，30年后，深圳、北京、上海的普通职员每月薪金大概可达2万元人民币，高层职员则可达10万元人民币，到时候，深圳、北京、上海的房地产价格或许会和香港现在差不多了。

　　宁可看好上海

　　“2009年如一定要投资房地产市场，宁可看好上海，也不愿在东京、伦敦或纽约置业。东京属于昨天，伦敦和纽约属于今天，上海才是明天。”他强调。

　　不过，尽管未来上升的周期仍可期，曹仁超依然提醒投资者，投资内地房地产股份，要加倍小心。

　　曹仁超说，“因为开发商运营的不确定性愈来愈大，紧缩的信用环境可能会导致资产负债表流动性及财务状况恶化。”

　　对此，曹仁超解释道，简单点说，就是怕开发商周转不灵而倒闭收场，故切记避开债台高筑的公司！

　　供楼开支充其量

　　　　占总收入一半

　　普通老百姓买楼除了看重其升值潜力，不少人更想几十年后，靠着一套房收租养老。对于此种养老方式，曹仁超似乎并不太认同。

　　香港租楼养老不再风行

　　“传统买楼收租的退休生活，自金融风暴之后，在香港已不再风行。”曹仁超指出，1967年至1997年间，香港人几乎把所有资金都放在住宅上，房子愈买愈大。当时投资房地产是正确的决定；但1997年以后，还继续把资金过分投入住宅而不是开始投资理财，就是严重的错误了。

　　“经过金融风暴洗礼后，香港的社会走向二元化，80%劳动人口的收入停滞不前或减少，只有约20%高收入人口的收入仍在增加；再加上利率忽升忽降，房屋老化、维修成本上升，普通住宅楼房的投资价值已经不大。”曹仁超分析称，事实上，现在香港普通住宅的租金回报率只勉强达到4%。除豪宅外，2009年的楼价仍比1997年的楼价低约40%。

　　曹仁超告诉记者，放长远来看，房价将两极分化，未来香港豪宅还有升值的空间，中低价楼价格每年下跌3%。

　　买楼前考虑升值机会

　　“很多人不明白豪宅与中低价楼的区别，其实这指的就是‘投资市场’与‘用家市场’中买家心态的区别。”曹仁超向记者解释其内在的逻辑，中低价住宅楼宇的买家，追求“物有所值”，由于中低价住宅供应充足，价格一旦稍微偏高，便难以出售，反之，豪宅买家是富有人士，较少强调价格和负担能力。

　　曹仁超建议，投资者在决定租楼或者买楼之前，应考虑升值机会，如果没有什么升值机会，便索性只租不买。即使决定买楼，在正常情况下，供楼开支只能占总收入的25%，充其量也只能占总收入的一半。如果超出此数，一不小心，很容易在买楼这条路上跌倒。(吴倩)