“这个入户花园面积达到了8平方米，您入住后可以把它封闭起来，完全可以当一个独立的房间使用。”面对置业顾问描绘的“两房变三房”蓝图，张先生十分动心。但当他询问能否在交房前由开发商帮忙封闭时，置业顾问则一口回绝。“难道存在什么问题？”张先生不由得生出疑惑。

　　目前的楼市营销中，两房变三房，甚至两房变四房的吆喝，都十分常见。在法律上，这种“变形”需要注意哪些问题？

　　被商家所大肆宣扬的“可变空间”，大多为入户花园和阳台。

　　大成律师事务所律师蔡江林表示，要实现“两房变三房”，前提条件就是业主对这些可变面积享有所有权，这种变化不能侵犯他人的权利，比如阳台属于公摊或者是业主共有的面积就不行。

　　而在现实中，不少“可变空间”由于是赠送面积或者只计算了一半面积，其权属问题在购房合同中并没有明确注明。如果入户花园和阳台属于公摊或者所有业主的共有面积，日后将存在一定的法律风险。

　　武汉民用建筑设计院副院长郑国庆认为，花园在严格意义上既不是室内空间也不是室外空间，而是约定空间，除非开发商与所有业主在合同上都有文本约定，可以将这些面积封闭起来，或者在业委会成立以后通过决议，否则，如果有业主自行封闭空间，其他业主不追究则已，一旦哪怕有一家较真的业主追究起来，开发商和被告业主都将处于败诉的境地，深圳等地已出现类似案例，当成为前车之鉴。

　　另一方面，即使“可变空间”不属于共有面积，业主在自行封闭前也必须经过严格的规划报批手续。

　　阳台、入户花园的外墙往往属于建筑外立面，如果要封闭起来改变用途，不仅容易产生安全隐患和立面杂乱，也可能面临城市管理方面的处罚。

　　郑国庆说，如果是开发商在房屋竣工验收前有组织的封闭，则很明显是违反了《城乡规划法》。尤其是封闭一些临街的“花园”，城管部门将有足够的理由和法律支撑要求其拆除。

　　所以，入户花园、阳台等能否被封闭起来进而实现“两房变三房”，并非只由开发商和业主个人说了算，这取决于城建等职能部门是否批准，否则很可能成为违章建筑。