前景展望

　　房产市场“脆弱”回暖标准将变化

　　今年以来，房地产市场一片大好，不过也有较为悲观的观点，认为在行业调整时期，未来房地产行业的走势还不是很明确，开发商在投资上相当谨慎，目前主要以去库存化回笼资金为主。

　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华则提出要理性分析房地产行业的走势。他认为目前这种以投资需求为主的市场具有“脆弱性”，只要出现房价下降或下降预期，投资者就会持币观望而造成市场低迷。2008年的实际情况就证明了这一点。

　　“新政”改变住房供应结构

　　NBD：那您怎么看待和分析当前房地产行业的形势呢？

　　包宗华：分析房地产市场的形势需要考虑我国 “新政”的变化。2006年及其以前，我国每年的住房建设总量中，经济适用房占4%～6%，廉租屋不到1%，绝大部分是商品房。此前存在的问题是房价过高、大套型住房比重过大和建设规模过大。买得起大套型高价位住宅的主要是高收入者。

　　实际情况是，高收入者绝大多数已经拥有了住房，一个人拥有4套住房的现象屡见不鲜，而他们不一定长期居住，这就造成了浪费。而中低收入人群却买不起房。

　　今年以来，相关部门紧紧抓住了中央注入重资建设保障性住房的机会，新建经济适用住房130万套，下力气解决260万户低收入者和80万户其他困难家庭的住房问题。如果这一“新政”能够得以贯彻实施的话，我国住房供应结构将发生重大变化。

　　NBD：那就是衡量房地产市场回暖的标准应该发生改变？

　　包宗华：是的。如果还有人把前几年的商品房建设量作为分析市场是否“回暖”的标准的话，我觉得是不科学的。房地产市场去库存化的过程一直持续着，有专家认为减少房地产库存的唯一方法是降低价格。

　　政府应控制房价水平

　　NBD：您觉得目前房价怎么样？

　　包宗华：现在是中低收入人群依然买不起房。2005年我家对面的楼盘是每平方米7000元，2008年成为了每平方米20000元。

　　从收入上讲，收入水平增长最快的是高收入者，超过了房价上涨的速度，特别是金融行业表现更为明显。高收入者的“高层”，每年富余的收入就能多买几套住房；高收入者的“中层”，则具有在10年内多买几套住房的能力；高收入者的“低层”，至少有能力在10年内多买1套住房。而中低收入人群收入水平的增速远远低于房价的上涨。

　　我知道的一个城市，建设了2000多套经济适用房，售价规定的也是当地房价的70%，但是依旧销售不出去。为什么呢？归根结底是老百姓买不起。所以政府应该根据中低收入者的住房需求，控制房价的上涨和下降水平，以满足中低收收入者的实际住房需要，以达到稳定市场、持续发展的目的。

　　鲁政委：目前市场上有一种看法认为，房地产价格直接影响经济，甚至认为只要房地产价格上涨了经济就复苏了，这其实是错误的。房市企稳并不意味着经济见底，宏观经济不好也不意味着房市不好。降价肯定能够去库存，但是未必只有降价才是去库存的唯一方法。房地产市场本身是一个靠预期的地方，不管是刚开始大家像买白菜一样的买房子，还是陡然间集体降温，楼市几乎成交绝迹，都说明了预期的重要性——大家认为价格还会涨或者降。每经记者 姜艳艳 马超彦