2008年北京住宅销售大幅下挫，使得北京新房存量上涨。进入到2009年，如何消化这些存量房成为楼市的重中之重。据相关机构的统计，仅2008年住宅的存量按照2008年的销售进度，需要消化18个月，这还不包括2009年的新增供应。另外，商业地产也面临着大量存货的消化。由此可见，2009年成了名副其实的存量消化年。

　　住宅市场

　　去年销量大幅下挫

　　2008年，京城楼市在“拐点论”大行其道、打折降价风暴肆虐的不利因素影响下，逐步进入了萧条期，交易量持续走低。

　　据北京市房地产交易管理网的数据统计，2008年京城共成交商品住宅99897套，成交面积1104.1万平方米，其中，期房商品住宅共成交84913套、成交面积885.2万平方米，现房商品住宅成交了14984套，成交面积218.9万平方米，同比2007年同期，期房商品住宅成交套数下降了30%、成交面积下降了41%，现房商品住宅成交套数下降了41%、成交面积下降了44%。(见下表)从表中的数据对比情况来看，2008年的交易量同比去年出现了较大幅度的下降，平均降幅达到四成左右。

　　楼市频现供大于求

　　2008年京城楼市不仅成交量同比降幅巨大，而且出现了明显的供大于求的现象，京城楼市已经从卖方市场转入了买方市场。

　　2008年1月、4月、6月、7月、9月等5个月均出现了供大于求的现象，其中，6月份的供需差最大，达到了31.5万平方米。

　　亚豪机构副总王英男分析，一方面是由于2007年政府对房地产市场调控力度颇大，尤其是二套房贷政策及银根紧缩政策，一头一尾卡住了开发商的资金来源，加上2008年全球金融市场动荡，开发商资本市场融资的难度非常巨大。这些不利的因素使得开发商的资金链高度紧张，许多开发商不得不加速推出新盘、加速销售，以期快速回笼资金渡过难关。这使得供应量大幅增加。另外一方面，由于政府调控，大型房地产企业的大幅降价而蔓延至全国，使得消费者对未来楼市的预期发生了转变。观望等待成了楼市的主流。消费者持币观望导致了交易量大幅萎缩，造成了供大于求的现象发生。

　　存量需消化18个月

　　2008年前10个月京城楼市不但交易量同比跌幅巨大，而且还出现了明显的供大于求现象。这也造成了存量的大量积压。

　　供大于求成了去年京城楼市的显著特征，。据北京市房地产交易管理信息网数据显示，截至2008年12月底，京城可售期房住宅为109409套、可售面积为1357.7万平方米，未签约现房住宅套数为38827套、未签约面积为551.0万平方米。按2008年月均销售套数计算，存量商品住宅尚可供市场消化18个月。

　　由于前几年的疯狂扩张，令不少大地产公司存货日渐增多。保利地产2月18日公布了2008年年报，保利地产的存货也大幅增长。由于房地产项目开发投入增加，报告期末，公司存货达401.96亿元，同比增长43.12%，占总资产的比例达74.95%。

　　数据也显示，86家A股非ST房地产上市公司2008年三季度末的存货合计达4015.2亿元，同比增加了59.35%。与2007年末相比，三季度末的存货也增加1002.91亿元，增幅达33.3%。

　　在这些存货中，高档住宅成了主角。据亚豪机构统计数据显示，截止到2009年2月1日，北京房地产市场销售单价在18000元/平方米以上的项目共110个，已取得预售许可的待售套数累计26483套，待售面积354.4万平方米，存量销售额达到了844亿元，占到了2008年总投资额的44%。

　　新增供应将高于去年

　　伴随着大量存量房需要消化的是，今年各大房企在2007年疯狂拿地的项目正面临着扎堆上市的情况。

　　不久前，世茂房地产表示今年将推30余新盘上市，目标销售额将达到150亿元。同时富力地产也表示销售规模将大幅度增加，扩展到38个新盘的供应总量。此外，金地公司也表示今年将会加大上市量。据记者了解，泛海建设在北京的项目泛海国际居住区二期，也将在今年陆续上市。去年10月14日，由金融街控股与北京石开房地产开发有限公司的“金石联合体”以12.25亿元成功竞标石景山衙门口35万平方米居住、公建用地，成为石景山区目前已交易成功的最大地块，目前，开发总体量达35万平方米的该地块已进入前期开发阶段，地块平整、内部拆迁等工作均已完成，项目有望在2009年下半年入市，并成为石景山区域内最大体量的新盘。

　　这些行业领头羊的表态，显示出今年市场的供应量将大大高于去年。显然，今年房企不再指望通过提高楼盘售价来增加销售业绩，而是通过提高销售量实现销售目标。

　　商业市场

　　商业地产存量大

　　不仅是住宅市场，商业地产市场的存量也较大。据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2008年12月31日，北京可售期房商业面积达到了333万平方米，现房面积414万平方米，总共可售商业面积达到了747万平方米。而2007年12月31日，可售商业面积为695万平方米，2008年比2007年商业面积存量又增加了52万平方米。

　　据第一太平戴维斯的统计，2008年，北京商业地产共有16个新的项目开业，其中许多项目赶在奥运会前开业，以期充分利用对奥运会期间销售额能快速增长的预期。这些项目给市场带来了98万平方米的面积。

　　据世邦魏理仕的报告显示，2008年前三季度新增供应总量就达到了85万余平方米，较去年前三季度75万平方米上涨14.2%。三季度，6个商业项目相继开业，建筑总面积35万余平方米，较上季度新增供应24万余平方米，环比上涨44.6%。

　　另外，中央扩大内需，出台9000亿的保障性住房计划，将开发850万平方米的保障性住房，这850万平方米的保障性住房的社区商业配套也将会提供数目可观的社区商业面积。

　　写字楼的供需之间也存在较大缺口。据中原地产的数据显示，2008年全年供应接近150万平方米。

　　全球金融危机的影响，国内宏观经济进入下降周期，使得写字楼投资需求受到影响。2008年，北京写字楼成交100万平方米，较2007年200多万的需求急剧走低，且低于全年150万平方米的供给。

　　日前,北京市社科院发布《北京经济发展报告》。报告称，2008年商业地产竣工面积大幅增长,加上不断上升的空置面积,在经济不景气的2009年,北京商业地产将出现过剩。如果地产商们有壮士断腕的勇气，一次性降价调整到位，或许可以避免2010年继续尴尬的局面。

　　土地市场

　　近四成土地滞压开发商手中

　　日前，戴德梁行发布报告称：由于全国一级土地市场库存“主动性积压”，约12亿平方米土地仍滞压于房产商手中。数据显示，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，土地市场“主动性积压”现象严重。

　　香港太平洋国际集团投资顾问公司首席执行官贾卧龙表示,土地一旦出让就不能再回收,在当前存量土地亟待消化之时,新批土地如果依旧大规模推出,则不能将土地价值显现出来,从长远来讲也不利于房地产市场的健康发展。

　　另据瑞银亚洲房地产研究部近日所做研究显示，这些“主动性积压”正对一些上市房企的业绩形成不小威胁——土地价值的缩水导致一些企业步入两难境地：若不进行土地成本“减计”，这些企业将极有可能在接下来的两年盈利能力大幅走低；若进行“减计”，不少企业2008年净利润都将是“负数”。

　　土地进入低价时代

　　一些专家预计，消化存货将成为2009年土地市场的主要任务。由于财务的压力，开发商拿地仍趋于谨慎，未来土地市场在消化存货的压力下将沿袭去年下半年以来的低迷态势，土地也将全面进入低价时代。

　　以碧桂园为例，其2006年获取土地的价格 为203元/平方米，但2007年这一数字为 248元/平方米，按其2007年获取的土地面积3800.8万平方米计算，将直接导致17亿元的土地价值缩水。市场上沉淀的土地约近10亿平方米，根据瑞银的评估，包括雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家内房股，2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。

　　2007年12月份顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地楼面地价为4051元/平方米。到2008年10月份顺义区牛栏山半壁店住宅项目用地成交价只有1601元/平方米。扣除两地块规划用地性质有所不同外，价格还是出现了明显下降。市场分析人士认为，2008年二三季度土地交易的冷清，土地流拍现象也时有发生。开发商2008年以来项目销售困难，资金链紧张，政府又加大调控力度，供应量加大，再加上存货压力，这些直接影响了开发商的拿地热情。这使得住宅项目用地的楼面价持续降低。

　　据北京市土地整理储备中心的公示信息统计，2008年1-10月份，住宅楼面均价仅为3955元/平方米。这种地价下降的情况在去年下半年更加明显地体现出来，去年10月份，平均楼面地价2564元/平方米，比2007年同期下降了近19%，到了11月住宅楼面均价仅为2488元/平方米。

　　中原地产华北区域总经理李文杰认为，从这个意义上来说，北京的地价已经回落。而年初以来各大城市的土地拍卖结果表明，这种回落还在持续进行中。从市场人士的眼光来看，即便是调低地价，按照地产商“追涨杀跌”的习惯，地方政府放低姿态，调整价格，实际效果也只会一般。显然，地价的回落却并不一定能激起开发商的拿地兴趣，今年的土地市场回暖基本无望。

　　政府谨慎出让土地

　　在当前土地市场交易已趋冷却的背景下,政府推地也更加谨慎。

　　北京土地整理储备中心网站显示，原本应该在去年四季度上市交易的51宗土地,至今未能入市。

　　近日,北京市土地整理储备中心发布公告,原定于1月9日竞价的大兴区黄村20号居住项目国有建设用地暂停挂牌交易。引人注意的是,这宗作为2008年大兴区推出的建筑面积最大的住宅用地,从推出到停止挂牌交易仅持续一周左右的时间便又重新回到了土地整理储备中心。

　　业内人士认为,土地市场的低迷,让政府在出让计划上更为谨慎。尤其是当存量土地还没有消化殆尽就持续推地,会给市场带来较大的压力。所以当前政府收紧土地出让,是比较理智的做法。