对于房地产市场来说，2009年是充满希望与挑战的一年，石家庄的房地产市场也正在经历着一场前所未有的巨大的考验和转变，买卖双方的博弈依旧在进行中。

　　市场和以前不一样了！这一点几乎所有的开发商应该都认识到了。然而，面对调整仍将继续的2009年，省会房企应该以何种方式面对市场变化？近日，记者采访了资深地产营销专家邓智仁先生。

　　开发商被市场宠坏了

　　面对房地产的“熊市”，开发商应该如何转变营销思路？邓智仁说，先前楼市的持续火爆使得开发商被宠坏，已经忘记了买方市场的思维方式。也就是说，开发商已经“忘记”了房子作为一件商品应该采取的营销手段，现在我们要让它回归本源。而现在的购房者大都也忘记了作为消费者自己应该享受什么权利，完全在被开发商牵着鼻子走。

　　“举个例子来说，全世界只有中国在还没交房之前就要交全款，或者贷款给开发商。买房不应该是这样的。”不过购房者也无需抱怨，“当你开车去马路，你不要埋怨堵车，因为买车是因，堵车是果，同理，也不要埋怨房价过高，因为房价高是果，买房是才是因。在大家都抢着买房的时候，结果就是这样。”

　　房价与成本没有必然联系

　　房价无论在什么时候都是一个最敏感的话题，总有人抱怨开发商降价还不够，也有一些开发商诉苦说自己的地是多少钱拿到的，成本是多少，现在的价格已经是不赚钱甚至亏本了。邓智仁认为，类似“晒成本”的做法毫无意义。因为房子定价是开发商的战略问题，购房者是不会关心房屋的成本的。买家不会因为开发商赔钱卖就买，也不会因为开发商赚钱了就不买。关键是企业要有一个积极的思维方式，一个买方市场下的思维方式。

　　新环境下要适应新角色

　　降价只是营销手段之一。邓智仁说，在买方市场环境下，开发商要将过去卖方市场环境下积累的营销经验统统抛弃，尽快转变思维方式，要考虑如何为消费者服务。如果开发商不转变卖方市场的思维方式，无论采取什么营销方式都是没用的。拿购房合同来说，现在合同中不少补充协议都是倾向于开发商的，对购房者来说很不公平。在发达国家，房屋买卖双方都会聘请专业律师来审定和修改合同。

　　邓智仁建议，开发企业可以聘请律师从维护消费者权益的角度再拟定一些补充条款，修订付款方式、交房时间等不平等之处。这种自带“紧箍咒”的行为在过去卖方市场的情况下是不可想象的，但现在是买方市场环境下，开发商必须按照市场规律办事。只有消费者真正感到开发商在为自己考虑，他才会考虑买你的房子。

　　市场不缺好员工，缺的是好老板

　　在楼价节节上扬的时候，楼盘不需要太多的营销手段就可以卖的很好。但在市场低迷的阶段，营销人才的重要性就凸显出来。不过，邓智仁的人才观与众不同：“市场上不是缺少好员工，而是缺少好老板。房地产行业要懂得聘人，更要懂得用人。”

　　“地段地段还是地段”，曾是房地产界的“金科玉律”，而邓智仁却给予了否定，他认为，在中国地段不是第一位的，人才才是关键。对于国外比较成熟的房地产环境来说，地段起着举足轻重的作用，而在中国，市场化程度较低，好的地段是创造出来的，所以人才的运作方式很重要。

　　“凤凰计划”是邓智仁运作的培养人才的一个战略计划，其独特之处在于并不要求参与者有任何的房地产从业经历和经验，此次麻雀变凤凰的创举使得有理想的年轻人有了施展自己的舞台，正应了邓智仁的那句话，人才是创造出来的，人才就在你面前，就看你看到看不到，每个人遇到好老板，都是人才。

　　2009年出手合适吗

　　2008年末和2009年初，一些项目采取了降价等促销措施，统计数据也表明石家庄整体房价有所下跌，那么购房者是否可以出手呢？邓智仁说，降价是企业的一种营销手段，但买卖交易讲究的是“公平”。一方面要看买到的房子是不是物有所值甚至是物有超值，另一方面则要看开发商对降价是否抱有一个真诚的态度。总的来说，2009年买房还是存在一定风险的，风险最大的是五证不全、违法上市的项目，虽然房价便宜，但购房者很可能会血本无归。其次的风险就是买到质量有问题的房子或烂尾楼，如果开发商感觉不赚钱，很可能会降低质量标准以降低成本；或者企业资金难以为继导致工程烂尾。

　　2010年楼市春天可能降临

　　现在很多人都在探讨楼市何时回暖，与不少人认为2009年下半年回暖的看法不同，邓智仁表示，2010年楼市的春天才可能降临。

　　邓智仁表示，春天是分两部分来说的，一个是成交量，一个是价格。春天离我们有多远？简单推算一下，2007年高价买地，2008年推出项目；2008年买地，2009年推出项目，2009年的房屋的成本已经降低就有了下降的空间，2009年买地，2010年会更便宜，这是一个循环，因此，虽然楼价在2010年不会涨，但是楼价低了，购房人就多了，所以说2010年的春天才可能是真正的春天。