开发模式或变

　　业内人士指出，目前，世界上大多数成熟的市场经济国家，都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。我国如果开征物业税，需要对现有房地产各项税费进行全面改革，首当其冲的就是土地出让金。

　　在我国的房地产开发中，开发商一次性交付土地出让金购买的国有土地70年的使用权；随后，开发商在开发中，将这一使用权平摊到每套商品房中，转让给购房人。如果开征物业税，则土地出让金将失去法理依据。开发商的开发模式或多或少将发生改变。

　　专家分析，在我国，土地出让金是房地产成本中的重要组成部分。现行法规中采取一次性收取40-70年的土地使用费用，本身就提高了初次建设与购买时的门槛。如果按70年的利率贴现计算，实际出让金的水平会是名义出让金的几十倍以上。

　　与此同时，出让金又成为土地和房屋价格中的一部分，转换成计税基数，缴纳营业税和契约税等。征收土地出让金是一种代收代缴的支付关系。

　　“地产商获得土地需要一次性支付几十年土地使用权的土地出让金。支付了土地出让金之后，开发商才能获得开发土地的权利。而一旦实施了物业税，就不需要一次性支出高额的土地出让金，极大缓解了开发商的资金压力。”业内人士指出。

　　而将一次性征收的土地出让金等税费转化为每年缴纳的物业税，也将增加持有房屋的成本，减少流转阶段的成本，从而抑制房地产的投机需求。

　　虽然物业税的想法在诞生之初是为了抑制房价，但开征物业税，并不意味着房价一定下跌。有关专家透露，房地产的总成本虽有所下降，但消费者以后每年支付的物业税折现值的总和，与一次性付款的金额大体是相等的。同时消费者房产升值所带来的收益也会因物业税而大打折扣。

　　总体而言，开征物业税对抑制房产炒卖、平抑房价，减少资产泡沫具有积极作用。物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望下滑,导致高端市场销售加快。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购买成本高、使用成本低”向“购买成本低、使用成本高”转变。由于住宅使用成本的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑，具体影响将取决于征税标准及税赋水平。(记者 林喆 于萍)