土地储备只够开发2.5年

　　值得注意的是，保利地产的土地楼面地价上延续了优势。

　　以 渤海证券统计的2008年新增土地楼面地价为例，万科新增土地楼面地价为1941.37元/平方米，保利地产新增土地楼面地价为1036.42元/平方米，比万科便宜913.26元/平方米，如果再考虑各个新增土地储备地块的时间和区域结构，保利地产新增土地价值则要大大于高于万科新增土地储备，也就是说，万科的2008年新增土地储备相对地价要远远高于保利地产。时间再往前，2006年至2008年三年，保利地产土地储备楼面地价仍然以2051.36元/平方米，大大低于万科的2516.87元平方米。

　　理财周报设计了一项指标“土地储备存续比”(土地储备面积辕单期销售额，大体衡量一个时期按照其开发销售速度，土地储备可供开发时间。)，遥衡量比较保利地产和万科土地储备叮后续扩张的保障能力，其结果也令人吃惊。

　　保利地产平均每季度均保持在40.16，万科则为11.30。事实上，保利地产自2006年上市后，其土地储备面积增速即极为迅速，从近三年看，其要新增土地储备面积远远高于其同期销售面积，2006年销售面积为123万平方米，新增土地储备为前者近三倍，达到385万平方米；2007年销售面积为200万平方米，新增土地储备面积则为755万平方米；2008年销售面积为258万平方米，新增土地储备为594万平方米。

　　以2009年一季度最新比值看，保利为33.67，万科为10.68，亦即，若按照一季度销售速度，则保利土地储备可供开发销售约33.67个季度，万科则仅够10.68个季度，相当于两年半。这将极大的限制万科后续扩张能力。

　　“保利赶超万科，用不着三年”

　　2008年万科全年营业收入达到409.92亿元，尽管这一数值，仍然比排在第二位的香港上市公司中海207亿元的营业收入多出达50%，雄踞房地产上市公司之首，但有一个数据必须注意，在连续多年以60%、70%的增长速度发展之后，万科在2008年全年的主营业务收入增长速度大幅放缓，同比仅增加15.38%，即使这样，其15.38%的增长速度仍然是以利润为代价实现，2008年其全年销售毛利率为39%，比2007年收窄2.99个百分点，全年净利同比减少8个亿。在最新的09年一季度，万科增长速度虽有提速，其主营业务收入增长达到27.65%，但其销售毛利率却再次猛降至33.81%，这一数值即使与2006年相比，仍要低2.74个百分点。

　　再看看保利地产，2008年全年营业收入同比增长达到91.24%，在楼市低迷的背景下其销售毛利率仍然比2007年提高2.3个百分点，事实上，从2006年上市到2009年一季度看，其销售毛利率均保持稳定的增长，2006年销售毛利率为35.82%，最新的一季报显示保利地产销售毛利率已达到42.88%。

　　两相比较生疑惑，房地产的龙头会持续多久？

　　在诸多房地产分析师的对于万科未来三年的预测中，乐观者如长江证券苏雪晶，给出万科未来三年年均增长约35%，悲观者如渤海证券周户给出年均19%的增长预测。折中看，即以接近万科2009年一季度的数值“28%”计算，三年后，即2011年万科的主营业务估计为860亿元左右。

　　再看保利地产，其2006-2008年主营业务收入年均增长接近90%，最新的2009年一季报其主营业务收入同比增长84.72%，考虑到此前的业绩表现、丰厚优质的土地储备及其大股东背景，若以“80%”设定为保利地产未来三年的主营业务收入增幅，三年后，即2011年保利地产的主营业务收入应该在905亿元左右。

　　换言之，三年以内，保利地产就极可能能超过万科。

　　甚至有更为激进者，上述匿名分析人士说，“3年？如果保利这一次增发拿下来，会再次加速前冲，根本就用不着3年。”

　　保利是不是另一个顺驰？

　　一边倒的言论容易使人怀疑。

　　的确，地产行业及资本市场，对保利激进发展的担忧和争议从未如此激烈过。那么，保利地产到底会不会是另一个顺驰？

　　自1994年成立以来，顺驰就一直保持着几何式的扩张速度。2003年，提出40亿元的销售计划，目标直指万科；2004年，提出100亿元销售目标(相当于当年万科与富力地产的销售额之和，实际销售额为83.4亿元)；2005年，计划在2004年基础上将销售额再翻一倍，达到190亿元；2006年，计划实现400亿元；2007年，800亿元。而且顺驰的现实速度比规划更快。有趣的是，这个规划的平均速度和目前保利地产的确十分神似。那么保利是否超速了？

　　从土地储备看，截至2004年6月，顺驰累计占地面积已达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米。其储备足以支持约10年时间的快速度开发。这和目前的保利也甚为相似。

　　这又导致类似的负债水平。在2004年的博鳌亚洲论坛上，王石即曾暗指顺驰面临高负债危机。而保利地产也连续数年保持高于70%的负债率，这在理论上属于红线。

　　正是这一指标，成为“保利顺驰论”的核心要据。

　　但该项指标的辨证分析又将导致另一个不同的结论：因为顺驰倒在庞大的短期负债上，即“短贷长投”，而保利地产恰好相反，其债务结构从2004年以后一直是长期借款压倒短期借款，可谓“长贷短投”。

　　“这可以说从根本上保证了保利地产与顺驰的区别。”上述人士如此表示。

　　实际上，如果从战略、周转、拿地策略等等中观角度再详加探索，理财周报明显发现，保利地产的模式与当年顺驰的确有着隐秘而重大的区别。

　　我们需要承认，任何的模式都是两面的，如同万科的谨慎保守，可以招致踏空，亦可保障不失足。那么保利地产的真正基因和风险又在何处？

　　这是个重大课题，也许从新的角度出发，方能还原一个真实的保利。但因篇幅原因，本周尚不能和盘托出，理财周报将予以继续探索。