即使实行“将土地出让金的改革也并入物业税”的改革方案对房地产市场的调控效果也不会明显。其原因在于：我国房地产市场经过十余年的发展，已经具有相当大的存量规模，物业税改革后，会有一个老房与新房的区分，物业税和土地出让金改革前购买的房屋，已经在购房款中一次性地支付了地价和相关税费，那么，在改革过程中，对于“老房”实行老办法的可能性非常大，在这一条件下，如果开征物业税或土地出让金分期交纳后，肯定会有一个对现已形成的房地产市场的价格及新开征税率的换算，然后形成一个新的房价，在这种情况下产生的房价下跌，只是税费分期交纳导致的名义房价的下降，并不是房价的真正下跌。它就类似银行的分期付款，在分期付款的条件下，100万元的房子如果交了40%的首付也就是40万元就能先把房子买回来，但以后每月都要交纳房贷，那能说这个房价降到了40万元吗？事实上，土地出让金的分期交纳是一种变相的不用付息的期限更长的(50年或70年)分期付款，土地出让金改革后，房地产只是名义价格而不是实际价格的下降，对房屋购买者来说，购房负担不会有实质性减轻。

　　(二)从结构上看，物业税的征税范围将会对住房需求结构产生一定的影响。

　　虽然物业税的开征对房地产价格的影响不明显，但是从结构上看，物业税的征税范围将对住房需求结构产生一定影响。具体表现为：第一，如果征税范围包括所有居民住房，将在一定程度上引导人们对其居住面积的合理选择，但会加重以自用为主的大多数购房者的负担，很可能造成一部分中低收入者买了房但养不起房，容易产生社会的抵触情绪。第二，如果对第一套住房的一定面积(如90平方米)进行免税 ，而对其他住房面积征税的话，其调控作用将表现在：一方面引导一般消费者对中小户型住房的需求；另一方面，对以投资为主的住房拥有者征税，可以引导那些闲置房产投入住房租赁市场，这样可以实现将物业税继续向后转嫁，而大量闲置房产投入市场将有利于房屋租赁市场的有效竞争，促进租赁市场的理性发展，这也将最终对整个房地产市场产生积极作用。

　　(三)足够高的物业税税率也许对房地产价格下降有作用，但对经济社会稳定将造成较大的负面影响。

　　如果必须通过物业税来调控房地产价格，也不是完全不可行的，其必要条件就是物业税的税率高到让一部分人难以负担养房的成本(考虑资金的时间价值，通过折现计算，也可以说让房价高到让一部分人买不起房)。这个税收比例的确定要考虑房屋的价值以及居民的收入水平，即一个家庭的收入足够大的百分比用于交纳物业税，使百姓对房地产退避三舍或减小住房面积，从而导致住房总需求下降，房地产价格也会随之下降。但是这种方式对经济社会产生的冲击太大。

　　从我国当前房地产保有环节的税率看，房产税的税率为1.2%，以100平方米的一套房屋售价100万元，按目前的房产税的征收标准(按房屋最大扣除30%的余值)计算，(100-100×３0%)×１.2%，那么其应缴纳的房产税为8400元，接近房价的1%。从国外经验看，即使较为普遍实行不动产税的发达国家，虽然其名义税率相对较高，但其实际税率也基本在房价的1%左右。综合来看，在我国当前的体制背景下是绝对不可能实施税率过高的物业税的。而较低的保有环节税率或是被房价的上涨收益冲淡或是被转嫁给租房者。通过这种极限法的假设方式，也能让我们看出不能简单地通过物业税来调控房地产价格。

　　三、结论与建议

　　考虑到当前我国房地产领域的税种设置的确存在较多问题，相关的税制改革是必需的，从发展趋势看，保有环节恢复开征物业税(或房地产税)有其必要性。但是，不能把物业税的开征与房价的涨跌绑在一起。物业税调控的有效性还是取决于房地产市场本身。物业税的开征由一个国家的经济发展水平、税收体制及征管水平决定，根据中国的现实情况，当前物业税的开征应分阶段进行，如可考虑首先恢复对居民个人用房的房产税的征收；随着房地产估价制度的逐步建立、房地产登记制度不断完善以及相关信息体系的建设不断成熟，再考虑建立动态的以房屋不动产评估值作为计税依据的物业税。

　　(韩凤芹 作者单位：财政部财科所)