5月-6月：追涨声中部分开发商信心爆棚

　　有开发商突然发现自己过去的决策是不是出现了大的失误：几个月前13000多元/平米的特价房，现在可以卖到16000多元，但是已经没有什么房子可以卖了

　　4月底是北京楼市的一个特殊时期，一手房和二手房都出现了超越2007年的交易的巅峰状态，而部分开发商的心中随后也出现了“信心爆棚”的癫狂状态。

　　5月份楼市的交易量有轻微的反弹，从高峰时期的日均成交500多套，回落到300多套日均成交，但这个数据依然是高位。

　　李文杰回忆说，这个时期，有开发商突然发现自己过去的决策是不是出现了大的失误：几个月前13000多元/平米的特价房，现在可以卖到16000多元，但是已经没有什么房子可以卖了。

　　这个时期开发商的内部会议增多了，心存疑惑的开发商“确认”了楼市还要快速上涨的判断，年初制定的计划出现了全面的调整：销售回款已经缓解了资金压力，销售策略需要从销量导向转向利润导向。

　　5月下旬，出现了价格集体上调的现象，就是这一心态的转变，李文杰说，在业内，很多人都认为，政府不会让房价下跌，政策对于市场的刺激效应还会继续显现，货币流动性催生资产升值的趋势很明显。

　　5月份以来，开发商“确认”房价会继续上涨的心态落实到行动上，广渠路10号地拍出天价的消息，广渠路周围的楼盘闻风而涨，买房人在这个阶段迅速入市，改善性需求、投资型置业将下降的交易量重新拉回高位。

　　“卖得太快了不行”，有数个开发商都在这个时期的内部会议上对营销总监提出了这样的要求。涨价、捂盘在6月份有愈演愈烈之势。有人5月称在6月份推新盘，到了6月中旬，又改称7月推盘，但是其实大家都在等一个更高的可能，7月也只是一个说法。

　　“先放出一个调整价格的消息，看看市场什么反应吧。”一位开发商的销售负责人6月份对记者说，能涨多高就涨多高，即使卖不出去，撑几个月不卖房也要先把价格调上去，这是领导要求的。

　　“地价和房价到底谁推高了谁？这个一直有争议，但是在10号地拍出高价的这个阶段，绝对是地价推高了房价的预期”，李文杰说。

　　展望：继续“癫狂”难以避免

　　李文杰认为，当前房价不太可能“软着陆”，相当长时间内会是大涨大跌的轨迹；很多开发商盘算着：要抓住“大起”的机会跑到前面，在“大落”之前把房子卖完

　　其实，一些开发商已经认识到，楼市的大起大落才刚刚出现，今后可能都无法避免，其中主要的原因，是市场中缺乏“熨平”楼市起伏的工具，李文杰列出了他们心中的判断依据：物业税短期难以出台，住房保障制度发展不完善、流动资金缺乏投资渠道、地方政府依赖土地财政等。

　　经过这一轮的波动后，很多开发商有了自己的算盘：并不担心楼市的大起大落，而只是关注如何抓住“大起”的机会跑到前面，在“大落”之前把房子卖完。

　　记者注意到，在最近比较受关注的一些发达国家的楼市中，并没有出现新一轮的明显调价情形，对于李文杰所指的“熨平”工具，国内购房者比较了解的是国外物业持有税对炒房者的制约，除此之外，如在澳大利亚，开发商并没有资格直接确定和调整房价，而是由实际承担楼市资金风险，且要自负盈亏的银行会同相关专业机构评估确定，买卖双方依据评估价格进行交易，交易过程中双方不必协商价格问题，价格没有明显的变动就可以理解了。

　　可见，尽管一些国家的政府也有支持楼市的政策，如出钱补贴买房人，但对于价格调整而言，是绝不可能“儿戏”的，因为房产定价事关经济大局，这个权力若随便下放给开发商，短期利润最大化最终带来的波动是很难控制的。

　　李文杰认为，买卖双方追涨杀跌，追求短期利润最大化的原始本能心态是影响内地楼市价格走势的关键因素，当前的价格不太可能以温和的方式实现“软着陆”，只能在到达一定的高度极限后，再以大跌收场，房价大涨大跌的轨迹将会伴随内地楼市相当长的时间，直到更规范的定价机制和管理体制逐步出现，在这期间，开发商还要做好继续“癫狂”的准备。

　　下半年跌，长期看涨

　　多位经济学家和业内人士认为，长期看来,房价还是会继续上涨。《财经》首席经济学家沈明高认为，房价跟经济的关系很大，百姓对整体经济的信心程度会在房价上有很大体现。

　　也有经济学家认为房价下半年会下跌。社科院金融研究员易宪容表示，下半年房价肯定是向下调整。“如今房价过高，老百姓购买力不足，不利于房地产市场的健康发展。”

　　盲从追涨，无效需求也释放

　　●张奕奕(东润集团品牌总监)

　　今年楼市交易量的上扬，出乎开发商的意料。好多开发商在3月份时还做好了持续打折促销的准备。这也就是为什么三四月份有的楼盘涨价有的楼盘降价的原因，其实开发商和购房者一样都没有做好准备。

　　相对购房者而言，开发商调整的节奏比较快。房价上涨过程中，主动权就会掌握在开发商手中，开发商抓住购房者买涨不买跌的心态，适度提高售价，反而会带动销售。

　　而购房者的购买心态的变化，其实是随着房价及交易量的变化来波动的，当房价上扬的速度越快的时候，购房者购买心态波动也越快，因为老百姓都有追涨购买的心态，市场供应不对称的时候，买不到房子的人心态的波动就会更大，反而出现了越涨价越买的心态。追涨购买的心态，导致出手购买的人越来越多，好多本来可以没有购买需求的人，当看到身边的人买的房子都涨价，他们也会出手购买，而此类需求绝对是无效需求。