是真实需求还是泡沫助长

　　记者：据了解，近日深圳楼市出现了一成首付。“零首付”、“一成首付”这些曾经在两年前惯用的炒作伎俩，沉寂一段时间之后再次在深圳楼市出现。您如何看待此轮回暖及其背后可能存在的问题？

　　顾云昌：现在整个房地产市场有这些矛盾的地方，下一步宏观调控方向怎样，还有待观察。在回暖的同时，杭州、宁波、深圳、上海、北京等敏感城市的泡沫也开始出现，住房的投资和投机需求增加，高端楼房热销。如果说去年许多人认为是“现金为王”，那么今年随着流动性过剩和通货膨胀的预期增加，现在人们认为应“资产为王”，靠房地产保值。此外，在实体经济没有明显好转回升之时，民营企业没有别的投资项目，也就把资金投入到楼市上。

　　所以，一方面楼市回暖、热起来了，真实需求释放出来，另一方面也要警惕楼市“虚火”，尤其是靠借用银行资金和金融杠杆去吹大的泡沫。在整个经济尚未完全回暖，人们收入预期不高，仅仅靠虚火和热钱拉动的房地产市场回暖是不牢固的。对于这些房地产市场出现的新情况和新问题，对宏观调控政策提出新的挑战，需要政府高度关注、耐心观察、区别对待。扶持真实住房需求，尤其对中西部地区的房地产市场还要进一步拉动；但也要控制投机的虚火。现在上海的金融部门就严格控制多套房的贷款。这样，才能保持房地产市场健康平稳的发展。

　　谢红玲：这就要求涉及房地产的金融政策要细化一些，比如对于贷款人的资质要求要更为严格，如何防范风险值得高度关注。

　　调控政策更应注重长效性

　　记者：今后一个时期，房地产业要保持健康发展，还有哪些问题值得关注？

　　任志强：市场的力量是巨大的，政府的调控常常难以奏效正在于市场力量的强大，强大到了并不听从政府政策的指挥。楼市小阳春来自于政策的放松，未来的可持续发展则未必要再靠更多的弹药。如果让市场把气候可能变化的注意力集中于政策可能发生的变化上，游戏中的效率就一定是最低的。政府和市场最担心的还是房价是否会暴涨，从而破坏了刚刚靠政策推动转好的经济形势。去库存化的整体形势还很严峻，但市场整体的库存量并不平均分布在每个经营主体手中。于是个别项目总会借机谋求利润最大化。因此媒体不应该再将这种少量的现象扩大化的变成市场的趋势，否则就真有可能吓住了市场中的消费者、也吓住了政府的官员。

　　谢红玲：最根本的，还是要把保障性住房和商品房分开考虑，制定政策。长期以来，我国保障性住房供应不足，政府不仅关注低收入者的实际需求，也照顾到他们的心理，于是就把注意力集中于平抑商品房价。其实，忽略了一个问题，土地交易是国家垄断，如果卖地的价格上去了，就没有理由要求开发商把房价降下来。毕竟，开发商是市场主体，追求适当的利润本无可厚非。

　　从供需关系看回暖可否持续

　　记者：您认为，眼前的回暖迹象能否成为回暖的趋势？房价的走向如何？

　　任志强：目前的销售统计可以得出的结论是，今年的销售肯定会远远好于去年，有一个较大的增长。但是否能完成去库存化的任务，则要看后半年的销售量变化。北京最大的库存量是现房的消化，约还有450万平方米的现房，但现房的消化速度远低于期房的消化速度。北京的期房销售在加速，但新开工减少时，可能会于明年上半年出现严重的不对称，再次出现供不应求的现象。只有保持下半年的充足开工量才可能让市场可持续的保持供需的平衡，这也是防止和限制房价在竞争中上涨过快的重要条件。

　　中国房地产市场与中国的宏观经济发展相似，最坏的情况已经过去了，除非房地产商发疯地涨价，从而逼着政策从支持再次变为打压，让消费从积极的购买再次退回为观望。而目前从数字上看，尚未看到这种价格飞涨的情况。去年的房价指数是前高后低，今年则是前低后稳。因此同比前几个月的房价指数会是负增长，环比在4月份之后略有回升；而下半年同比一定会是稳定的。

　　谢红玲：这种回暖可否持续，我认为有三个关键：一是国家出台的调控政策要切中要害，要更加注重长效性；二是开发商的调价也要更稳一些，不要因短期赢利就唯利是图；三是宏观经济环境的影响，最近国家统计局预测二季度GDP增幅将达到8%，这无疑会提振整个房地产业发展的信心。 (记者 冯蕾 张玉玲 温源)